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贷款未经批准买方应要承担违约责任/奚正辉

时间:2024-07-11 14:29:59 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9254
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贷款未经批准买方应要承担违约责任


【案情介绍】
2005年3月5月,张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》,张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定:签约当日支付首付款人民币40万元,贷款支付人民币60万元。合同签订时,银行的信贷员也在场,并且告知双方60万贷款没问题。经审批,银行最终没有同意李某的贷款申请,李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控,现在该房屋的市场价格已经没有100万元,所以张某要求继续履行合同。

【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控,银行贷款的政策也越来越严格,像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性,所以也有必要把该案例拿出来分析一下。

一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后,没有履行或没有履行之前,当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式,使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定,合同解除分为:协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
根据上述案例,合同既没有约定解除,也达不成协商解除,只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是:因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准,是否构成不可抗力?根据《合同法》第117条第2款:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件:1、不能预见,2、不能避免,3、不能克服,4、客观情况。通常不可抗力的情形有:天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的,不可抗力的判断只能是具体的,不可能盖棺定论,一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性,不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言,不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为,为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责,在审判实践中,是很难获得支持。

二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准,而造成不能支付房款,是否可以解除合同。对李某而言,贷款未获批准是李某不能预料的,也不可归责于李某,完全是由于银行的原因,造成李某履约不能,对此李某是没有过错的,让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定,违约责任的归责原则是严格责任原则,不以主观过错为要件,只要李某有违约行为,就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言,因第三人银行而造成的李某违约,李某依旧要向张某承担违约责任,李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿,则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更,是指在合同订立后,因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同时的基础,使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件:1、须有情事变更的事实;2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前;3、须情事变更的发生不可归责于当事人;4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的;5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说:在违约责任与免责之外,尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域,情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款,只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则,其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处:1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险,作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度;而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险,法律推定当事人有所预见、并且能预见;对情事变更,当事人未预见到,也不能预见。3、商业风险所带来的损失,可归责于当时人;而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平;而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款,签约后由于贷款政策变动,导致贷款不能获得银行审批,改变了订立买卖合同时的基础,造成合同履行困难,应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动,是李某不能预见的,而且不可归责于李某,理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化,由于李某个人的资信不足,导致银行没有批准贷款申请,这显然要归责于李某,因而也不构成情事变更,不能免责。
从理论上说,若构成情事变更,则先有当事人协商,协商不成,则请求法院变更或解除合同,并且可以免责。

总而言之,因为情势变更在我国还没有被完全采纳,李某因银行贷款未获批准,理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时,作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足;作为买方则要考虑清楚,若银行贷款未获批准或贷款成数下降,则是否有能力补足,或在征得卖方同意的前提下约定:若买方银行贷款未获批准,买方可以解除合同并不承担违约责任。

奚正辉 律师 网址:www.joinwaylawfirm.com

福建省人民政府印发国务院关于非法金融机构及非法金融业务活动取缔办法及其第二十九条有关问题的紧急通知

福建省人民政府


福建省人民政府印发国务院关于非法金融机构及非法金融业务活动取缔办法及其第二十九条有关问题的紧急通知
福建省人民政府



宁德地区行政公署,各市、县(区)人民政府,省政府各部门、各直属机构、各大企业、各高等院校:
现将国务院第247号令《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》(以下简称《办法》)以及《国务院关于〈非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法〉第二十九条有关问题的紧急通知》(国发明电【1998】6号)转发给你们,并结合我省实际提出以下意见,请认真贯彻
执行。
一、充分认识《办法》对于维护金融秩序,防范和化解金融风险,保护社会公众利益具有十分重要的意义。要大力宣传《办法》,做到家喻户晓。通过各种新闻大力开展宣传,努力提高社会公众的法律意识、金融意识和风险意识,强化社会监督,消除非法金融的孳生土壤。
二、认真开展调查研究。对《办法》第二十九条所列各类基金会、互助会、储金会、资金服务部、股金服务部、结算中心、投资公司等机构、在《办法》颁布前由当地政府或有关部门批准设立,超越国家政策范围从事金融业务活动的,在国务院具体清理整顿办法下发之前,各级政府及
有关部门要在确保社会安定稳定的前提下抓紧对其债权债务、支付能力等经营状况进行全面调查摸底,特别对不能支付到期债务、将发生挤提、倒会影响社会安定的,要逐个调查核实,制定债务清偿方案和紧急处置预案,以维护城乡居民债权人合法利益,确保社会安定。
三、在取缔非法金融机构和非法金融业务活动中,人民银行、公安机关、工商行政管理机关、各有关部门要紧密配合,互相支持,认真履行各自职责。
四、贯彻执行《办法》,涉及面广,敏感度高,政策性强,事关维护金融秩序全局,各级人民政府务必加强领导,精心组织,严格按照国务院规定把工作做细,确保社会稳定。发现紧急情况和重要问题,应及时向省政府和省人民银行报告。



1998年8月13日

山西省农作物种子条例

山西省人大常委会


山西省农作物种子条例

  (2003年11月30日山西省第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过)

  第一条 为了保护和合理利用种质资源,规范农作物品种选育和农作物种子生产、经营、使用行为,维护农作物品种选育者和农作物种子生产者、经营者、使用者的合法权益,提高农作物种子质量,推动农作物种子产业化,促进种植业发展,根据《中华人民共和国种子法》,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 在本省行政区域内从事农作物品种选育、种质资源保护和农作物种子生产、经营、使用、管理等活动,适用本条例。
  本条例所称农作物种子,是指农作物的种植材料或者繁殖材料,包括籽粒、果实和根、茎、苗、芽、叶等。
  第三条 县级以上农业行政主管部门主管本行政区域内农作物种子工作,主要职责是:
  (一)贯彻执行有关农作物种子的法律、法规和规章;
  (二)编制农作物种子发展规划,组织实施农作物品种引进、区域试验、示范、繁育、推广计划,发布信息;
  (三)负责农作物品种管理;
  (四)核发、管理农作物种子生产、经营许可证,监督农作物种子生产、经营活动和种子质量;
  (五)培训农作物种子专业技术人员和管理人员;
  (六)依法查处生产、经营农作物种子的违法行为;
  (七)法律、法规规定的其他职责。县级以上农业行政主管部门所属的农作物种子管理机构负责农作物种子管理的具体工作。
  第四条 县级以上人民政府应当将农作物种子管理工作经费列入同级财政预算。
  省人民政府应当把种质资源保护及良种选育、引进、区域试验、生产和推广列入农业生产发展计划,并设立专项资金予以支持。
  第五条 省人民政府、设区的市人民政府和地区行政公署应当建立农作物种子贮备制度,同级农业行政主管部门负责农作物种子贮备工作。
  第六条 省农业行政主管部门应当加强种质资源库、种质资源保护区或者种质资源保护地的建设,保护和开发名、特、优种质资源和野生种质资源。
  第七条 县级以上人民政府应当鼓励和支持单位和个人依法从事良种选育和开发,保护农作物新品种权所有人的合法权益。
  第八条 主要农作物品种在推广应用前应当依照法定程序通过国家级或者省级审定。具体审定办法按照国家和本省有关规定执行。
  选育和引进其他农作物品种实行认定制度。具体办法由省农业行政主管部门制定。
  第九条 省农作物品种审定委员会承担本省农作物品种的审定和认定工作。申请审定或者认定农作物品种的,应当提供样品并承担成本费用。
  通过省级审定的农作物品种,由省农作物品种审定委员会颁发审定证书,并由省农业行政主管部门公告。
  第十条 从省外引进经引种地审定通过的主要农作物品种,应当由省农作物种子管理机构组织试验,并经省农业行政主管部门同意,方可在本省推广。
  第十一条 从事农作物种子生产、经营活动的单位和个人,应当按照国家有关规定办理种子生产许可证和经营许可证。
  第十二条 取得农作物种子生产许可证的单位和个人可以委托乡村集体经济组织、其他经济组织或者个人生产商品种子。委托方和受托方应当签订书面合同,履行合同约定。
  委托生产商品种子的单位和个人有义务提供合格的亲本或者原种,负责技术指导,按照合同约定收购,承担因亲本或者原种质量和技术指导失误造成的损失;有权拒绝收购未按照种子生产技术规程或者合同约定的技术要求生产的不合格商品种子;有权获得因受托方责任造成的损失赔偿。
  受委托生产商品种子的组织或者个人有义务按照种子生产技术规程或者合同约定的技术要求生产,接受技术指导,不得违反合同约定拒绝交售生产的商品种子或者销售给他人,有权按照合同约定获得商品种子生产的收益,有权获得因委托方责任造成的损失赔偿。
  第十三条 从事农作物杂交制种、亲本繁殖和异花授粉作物(含常异交作物)种子繁殖的,应当按照农作物种子生产技术规程的要求建立隔离区。
  第十四条 农作物种子经营者应当遵守有关法律、法规的规定,向种子使用者提供种子的特征特性、主要栽培措施、使用条件的说明与有关咨询服务,并对种子质量负责。
  第十五条 农作物种子经营者可以在种子经营许可证的有效区域内委托有关单位和个人代销种子。代销种子的单位和个人不得再次委托代销种子。
  任何单位和个人不得接受无种子经营许可证的单位或者个人的委托代销种子。
  第十六条 生产、经营、贮藏、使用农作物种子应当进行质量检验。
  农业行政主管部门可以委托农作物种子质量检验机构对种子质量进行检验。农作物种子质量检验机构应当具备国家规定的检测条件和能力,并经省级以上质量技术监督部门计量认证和省级以上农业行政主管部门考核合格。检验农作物种子质量应当按照国家规定的检验规程进行。
  未经检验或者检验不合格的农作物种子,不得调出、调入和使用。
  第十七条 从事农作物品种选育和农作物种子生产、经营以及管理的单位和个人应当遵守有关植物检疫法律、行政法规的规定,防止植物危险性病、虫、杂草及其他有害生物的传播和蔓延。
  第十八条 因农作物种子质量发生纠纷的,当事人可以向所在地农作物种子质量检验机构提出检验申请。当事人对检验结果有异议的,可以在收到检验报告之日起15日内,向上一级农作物种子质量检验机构提出复检申请。
  申请检验的,应当按照国家和省有关规定交纳费用。
  第十九条 农作物种子使用者有权按照自己的意愿购买种子,任何单位和个人不得非法干预。
  第二十条 农作物种子使用者因种子质量问题遭受损失的,出售种子的经营者应当予以赔偿,赔偿额包括购种价款、有关费用和可得利益损失。
  有关费用包括因索赔形成的交通费、误工费、鉴定费等。可得利益损失按照该作物实际产量与当地前三年平均产量的减产损失部分计算。
  第二十一条 县级以上农业行政主管部门应当建立举报制度,接受农作物种子生产、经营违法行为的举报,并及时查处。
  第二十二条 农作物种子执法人员依法执行公务时,应当出示行政执法证件。查处农作物种子生产、经营违法行为时,可以对农作物种子生产、经营、贮运场所实施现场检查;查阅、复制当事人证照、合同、发票等有关资料;封存涉嫌违法生产、经营的农作物种子,并在7日内予以处理。
  第二十三条 农作物种子生产者和经营者不得拒绝、阻挠、妨碍种子执法人员依法进行检查。
  第二十四条 违反本条例第十条规定,未经试验和同意,擅自引种、推广省外主要农作物品种的,由县级以上农业行政主管部门责令停止引种、推广。造成严重后果的,可处以1万元以上5万元以下罚款。
  第二十五条 违反本条例规定,有下列情形之一的,由县级以上农业行政主管部门责令改正,没收种子和违法所得,处以1000元以上2万元以下罚款;可以吊销种子经营许可证。
  (一)农作物种子经营者超出种子经营许可证的有效区域委托代销农作物种子,给种子使用者造成损失的。
  (二)接受无种子经营许可证的单位或者个人的委托代销种子的。
  第二十六条 县级以上农业行政主管部门和种子管理机构及其工作人员,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和直接责任人员,由所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  (一)参与和从事农作物种子生产、经营活动的;
  (二)违反规定条件发放或者无正当理由拒绝发放农作物种子生产、经营许可证的。
  (三)核发许可证和检验种子质量工作中乱收费的;
  (四)侵犯农作物种子生产者、经营者、使用者合法权益的。
  第二十七条 县级以上农业行政主管部门可以委托符合法定条件的农作物种子管理机构或者其他组织行使本条例规定的行政处罚权。
  第二十八条 本条例自2004年1月1日起施行。1987年7月15日山西省第六届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过的《山西省农作物种子管理条例》同时废止。