【案件概况】
　　2011年4月2日，被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告向张某购买上述房屋，房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》，该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币（以下币种均为人民币）2万元，但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院，请求判决：1、被告支付中介服务费2万元整；2、诉讼费由被告承担。
　　原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策，并口头询问被告有无购房资格，被告告知其在上海工作且有公积金，有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，因此没有购房资格，被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
　　【法院判决】
　　被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
　　【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为，法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一，房产中介在什么样的情况下可以主张中介费？按照《合同法》相关规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言，被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》，而且也具备了房地产买卖合同的主要条款，应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外，如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费，一般因按照约定优先处理。
　　第二，限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言，其提供的房源信息应当真实，本案系争房屋权属清晰，是可以交易的，能否交易成功，取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限，非中介所应尽的义务，而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见，法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然，杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项（如房产政策等）如实报告义务，而且应提供相关告知证据，以防止纠纷产生。
第三，中介费与房产中介的工作量是否挂钩？司法实践中，中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的，并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后，就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况，中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以及过户登记手续，否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务，才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
　　【法规政策】
2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布，该通知第六条规定：原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，该通知第七条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

田间鉴定还是田间检验

——对一份《测产报告》的法律分析

武合讲

（山东贵和律师事务所 山东菏泽 274000）



《产品质量仲裁检验和产品质量鉴定管理办法》（以下简称《管理办法》）规定，产品质量检验和产品质量鉴定是在处理产品质量争议时判定产品质量状况的重要方式。《种子法》规定，种子质量检验机构可以接受委托对种子质量进行检验。《农作物种子质量纠纷田间现场鉴定办法》（以下简称《鉴定办法》）规定，田间现场所在地县级以上地方人民政府农业行政主管部门所属的种子管理机构有权组织实施田间现场鉴定。上述法律已将种子检验（包括室内检验和田间检验）和田间现场鉴定（也称田间鉴定）明确规定为处理种子质量争议时判定种子质量状况的两种方式，但在司法或执法实践中，人们仍然常将种子检验中的田间检验和田间鉴定混为一谈；即使是专门从事种子检验的人员，有时也将两者相混淆。下面即是一个典型的案例。

2006年春，河北省部分棉农，自种子代销商蔡某处购买了天津市某农科站经营的山东省某种业公司生产的棉花品种“龙泽1号”的种子220斤。某某市种子监督检验站（以下简称种子质量检验机构）接受棉农委托，于2006年9月14日选择具有代表性的地块蔡某某种植的10亩棉田，进行了田间产量预测，制作了一份《测产报告》。测产结果报告如下：“该地块棉花因出苗不全，缺苗断垄情况较重，在缺苗断垄处农民补种了玉米。通过采取对角线五点取样法对该地块棉花的产量因素进行逐项调查，各调查数据如下：株距0.74m，行距0.7m，密度19305株/hm2，单株成铃数12.1个，单铃重5g，产量1167.90kg/ hm2。该地块棉花产量结构为：平均亩株数19305株/hm2，平均单株成铃数12.1个，单铃重5g，平均单产籽棉1167.90kg/ hm2”。《测产报告》上有作为测产小组成员的五位高级农艺师和种子检验员的签名，种子质量检验机构加盖了公章。法院据此判决天津市某农科站和山东省某种子公司赔偿原告蔡某某等26户棉农损失共计198134.68元。

作者认为，本次测产活动混淆了田间检验和田间鉴定的本质属性、检验主体、检验范围、检验程序和判定依据、检验结论与鉴定结论以及检验报告与鉴定报告等的区别；其效力值得商榷。

一、测产活动作为田间鉴定的法律分析。

本次测产活动是棉花种子在大田种植后，因种子质量或者栽培、气候等原因，导致田间出苗、作物产量等受到影响，双方当事人对造成事故的原因和损失程度存在分歧，为确定事故原因和损失程度而进行的田间现场技术鉴定活动；其符合《鉴定办法》第二条关于田间现场鉴定的定义。在本质属性上，本次测产活动属于田间鉴定。

本次测产活动作为田间鉴定，其违法之处表现如下：

（一）组织鉴定的主体违法。

依据《鉴定办法》第三条之规定，应由田间现场所在地县级以上地方人民政府农业行政主管部门所属的种子管理机构组织实施田间鉴定。在该《测产报告》上盖章的是种子质量检验机构，证明组织实施田间鉴定的不是种子管理机构。依据《种子法》第四十四条的规定，种子质量检验机构是具备相应的检测条件和能力，配备符合法定条件的种子检验员，并经省级以上人民政府有关主管部门考核合格和计量认证的法定专职检验机构，是社会公益性的非营利技术服务事业法人；其不具有行政职能；非经法律授权或行政机关委托，其没有权力对农作物种子质量纠纷组织田间鉴定和制作现场鉴定书；不是法律授权行使组织田间鉴定职权的有关种子管理机构，其组织田间鉴定活动，属于主体违法。

（二）实施鉴定的程序违法。

假设本次测产活动是由有关种子管理机构组织实施的，其也违反了《鉴定办法》规定的鉴定程序。1、专家鉴定组进行田间鉴定时，没有通知种子经营者和种子生产者等有关当事人到场。2、于2006年9月进行鉴定时，需鉴定地块的棉花已经进入收获期，已不具备鉴定棉花出苗率的条件，依法应当终止鉴定，而专家鉴定组仍然进行鉴定。3、《测产报告》中没有列举相应证据证明专家鉴定组对鉴定地块中种植作物的生长情况进行鉴定时，履行了《鉴定办法》第十二条规定的应当充分考虑的八种因素的义务。4、没有按照《鉴定办法》第十四条规定的内容制作现场鉴定书。

（三）《测产报告》缺少确定事故原因和损失程度的鉴定结论，对确定事故原因和损失程度没有证明力。

《测产报告》是在棉花生产过程中鉴定人员对被检地块“棉花缺苗断垄”、“农民补种了玉米”和各调查数据以及产量结构等进行的调查记载，是对田间检验结果的记录。其既未对品种真实性进行验证和对品种纯度进行评估，与文件记录进行比较，判定种子质量与文件记录是否相符的检验结论；又未对导致“棉花缺苗断垄”、“ 平均单产籽棉1167.90kg/ hm2”等是受到种子质量或者栽培、气候等原因的影响，作出确定事故原因和损失程度的鉴定结论。

《测产报告》未对造成“棉花缺苗断垄”的原因作出结论。在未排除播种质量、田间管理、种子使用者故意（棉田套种玉米产生的边际效应致使棉苗死亡造成棉花缺苗断垄）等因素的前提下，《测产报告》对确定事故的原因，没有证明力。

棉田“平均单产籽棉1167.90kg/ hm2”，并不能证明确有损失和损失的程度。《测产报告》未对棉田套种的玉米进行测产。如果棉田套种的玉米单产15000kg/hm2以上，棉农不仅没有损失反而获得了大丰收。在没有对棉田套种的玉米进行测产的前提下，《测产报告》对被检地块遭受损失和损失的程度，没有证明力。

二、测产活动若为田间检验的法律分析。

《测产报告》记载了种子检验员于棉花生产过程中，在田间对棉花出苗、补种玉米、棉花产量结构进行调查的数据，并由种子检验员签字和种子质量检验机构盖章，文书名称为《测产报告》，其更接近于《管理办法》和《农业部产品质量监督检验测试中心基本条件》规定的检验报告的形式要件。

本次测产活动若为田间检验，其违法之处表现如下：

（一）检验范围违法。

种子质量检验机构，应在考核部门授权其检验的产品范围内，根据申请人的委托要求，对质量争议的种子进行检验，出具种子检验报告。种子质量检验机构实施种子检验，必须按照规定的种子检验规程，确定给定农作物种子的一个或多个质量特性进行处理或提供服务，并与规定要求进行比较［1］。田间检验，也仅是在种子生产过程中，在田间对品种真实性进行验证，对品种纯度进行评估，同时对作物的生长状况、异作物、杂草等进行调查，并确定其与特定要求符合性［2］。田间检验仅对种子本身现实状况是否符合文件记录予以判定，不对造成种子质量与文件记录不符的原因和后果予以分析判定。种子质量检验机构接受棉农委托，于2006年9月14日对大田生产（非种子生产田）的棉花因出苗不全、缺苗断垄情况较重、在缺苗断垄处农民补种了玉米的情况下进行田间产量（出苗率和产量不属农作物种子的质量特性）预测，超越了种子质量检验机构田间检验只能对种子生产过程中的种子质量特性进行检验和判定的权利范围。

（二）检验程序和判定标准违法。