吉林省建设厅


关于印发《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》的通知

吉建房〔2009〕11号


各市州建委（建设局）、房产局，长白山管委会规划建设局，各县（市）建设局、房产局：

为规范我省城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，省住房和城乡建设厅制定了《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》。现印发给你们，请遵照执行。各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我厅房地产市场监管处。



附件：吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见





　　　　　　　　　　　 二○○九年七月十三日

附件



吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见



第一条 为了确保拆迁当事人的合法权益，确保非住宅房屋拆迁补偿评估的独立、客观、公正、合法，根据有关法律、法规和规章，制定本意见。

第二条 本意见所指非住宅房屋，包括工业、商业、办公等用途的建筑物、构筑物及其合理使用的附属物和附属设施设备。

第三条 评估非住宅房屋拆迁补偿价值，应当评估其房地产的市场价值，不含违章建筑。

第四条 非住宅房屋使用的土地是集体建设用地的，可参照国有划拨土地使用权进行评估。

第五条 评估要遵循合法原则，非住宅房屋的结构、用途、建筑面积应当以房屋权属证书及权属档案记载为依据。

无房屋权属证书，但有规划、土地审批手续的，按规划批准用途评估。

规划现状图件或档案记载证明是1984年1月5日前的房屋，按证据证明的用途、面积评估。

第六条 评估应当选择适宜的方法，能采用两种方法的应当选择两种方法进行评估。

采用成本法进行评估的，不能高估取得土地成本，开发成本，有关税费，利润，不应低估折旧。

采用收益法进行评估的，净收益和报酬率不应过高或过低。

采用市场法评估时，应当选取与评估对象最为类似的交易实例作为可比实例，不能选取过低或过高的交易实例做可比实例。

　 第七条 评估闲置的非住宅房屋的，应当评估其正常经营或正常使用的价值。

　 第八条 非住宅房屋接入城市基础设施管网的费用，应当以被拆迁人提供的缴费凭证做为依据，并在报告中说明。

　 第九条 非住宅房屋有特许经营许可证的（加油站等），应当考虑特许经营权的权益价值。

　 第十条 拆迁当事人对评估结果有异议的，可以要求原评估机构复估，也可以另行委托其他有资格的机构评估。

　 当事人对复估结果或另行委托的评估结果仍有异议的，可以向市（州）房地产价格评估专家委员会申请专家鉴定，市（州）专家委员会不受理的，可以直接向吉林省房地产价格评估专家委员会申请专家鉴定。

　 第十一条 拆迁当事人应当选择资质高，业务精，实力强，信誉好的具有拆迁评估资质的机构。

　 第十二条 国家一级资质的房地产评估机构设立的分支机构，应当到省房地产行政主管部门备案，没有备案的，不能在我省从事非住宅房屋拆迁补偿评估。

　 在省房地产行政主管部门备案的分支机构，必须以设立该分支机构的房地产估价机构的名义承揽业务，出具的报告必须加盖设立分支机构的房地产估价机构公章。

　 第十三条 对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据相关规定进行处罚，并计入信用档案。

（一）出具不实评估报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受委托的拆迁评估业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见以及其他规定的；

（七）法律、法规规定的其他情形。


论公司司法解散的判断标准——从公司人合性和资合性要素考察

(发表于《商场现代化》2007年第8期，转载请注明出处)


山西圣合律师事务所 王斌周

[摘要]我国新公司法第183条规定了公司僵局情形下的司法解散制度。然而由于缺乏明确的司法解散判断标准，在司法实践中法官自由裁量权过大，易产生判决上的不公。公司僵局危害巨大，通常表现为股东会和董事会僵局。法官在运用司法解散权时，应从公司人合性和资合性要素依次考察公司僵局状态，即判断公司的人合基础是否已完全丧失、公司的法人财产是否处于不断损耗和流失的严重状态。

[关键词]公司僵局 司法解散 人合性 资合性




一、问题的提出


有限责任公司是人资兼合的公司，股东之间良好的协作关系是公司发展进而实现股东利益最大化的重要基础。然而在现实中资本多数决原则的滥用和中小股东退出机制的障碍等问题极易引发公司僵局的出现。我国新公司法第183条规定：“公司经营管理发生严重困难，继续存续会使股东利益受到重大损失，通过其他途径不能解决的，持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东，可以请求人民法院解散公司”，此举意味着公司僵局出现后利益受损股东退出机制和司法解散权制度在我国的的建立，解决了新公司法颁布前法院处理诉请解散公司案件无法可依的窘境，体现出公司法对利益受损股东的人文关怀，对我国司法实践具有很强的现实意义。
然而，该规定也存在着司法解散判断标准不明确的严重问题，造成司法实践中法官自由裁量权过大，诸多因素影响下的个人主观臆断容易导致同类型案件出现截然不同的判决，稍有不甚就会引起案件处理上的不公。如在2006年4月上海市第二中级人民法院受理的上海博星基因芯片有限责任公司请求解散上海博华基因芯片技术有限公司案中，法院认定由于公司尚存在打破僵局、改善经营的客观条件，对原告博星公司的诉讼请求不予支持①；2007年3月，北京市宣武区人民法院一审判决在争议股东高某和肖某因公司经营问题发生暴力冲突，后经警方介入方才平息的情况下，仍因公司经营正常，略有盈余，双方互殴造成的矛盾并不能证明公司继续存续会使股东利益遭受重大损失或公司已经陷入僵局，因此驳回原告高某要求解散并清算北京新理念房地产经纪有限公司的诉讼请求②； 而在浙江省高级人民法院2007年1月10日对陈某诉请解散浙江西山泵业有限公司、上海西山泵业有限公司一案的终审判决中认定，两家公司经营管理正常，是董事长大吴事实上单方面控制公司的结果，未能由此化解股东之间的纠缠，公司僵局的持续，无疑会造成各股东因陷入纠纷而遭受重大损失。在无法缓解僵局的情况下，两家公司合计持表决权50%的陈某和小吴请求公司解散有事实依据和法律依据，法院遂支持了陈某和小吴解散公司的诉讼请求[3]。
以上案件引发了我们如下思考：如何判断公司僵局状态存在调和的可能亦或僵局无法缓解？如何正确理解和把握公司法第183条规定的“严重困难”、“重大损失”？当前，一个不可回避的事实是，类似的公司僵局案件在现实中正不断增多，复杂的案情也不断地给法官们提出新的难题，在缺乏统一判断标准的情况下，法官们在审理公司僵局案件时也时常陷入“僵局”之中。
　　


二、公司僵局及其危害


公司僵局（Corporation Deadlock）的概念最早出现于1950年美国律师协会公司法委员会起草的《标准商事公司法》（Model Business Corpotation Act ）中。根据《布莱克法律词典》的定义，公司僵局是指“公司的活动被一个或多个股东或董事的派系所停滞的状态，因为他们反对公司政策的某个重大方面”。[4]《麦尔廉-韦伯斯特法律词典》则将其界定为“由于股东投票中，拥有同等权利的一些股东之间或股东派别之间意见向左、毫不妥协，而产生的公司董事不能行使职能的停滞状态。”[5]我国有学者认为，所谓公司僵局，是指公司在存续运行中由于股东或董事之间发生分歧或纠纷，彼此不愿妥协而处于僵持状况，导致股东会、董事会等权力或决策机关陷入权利对峙而不能按照法定程序作出决策，从而使公司陷入无法正常运转甚至瘫痪的事实状态[6]。

需要指出，公司僵局多出现在股东人数较少的有限公司当中。对于具有开放性特征的上市公司而言，由于其发行在外的股份为不特定的多数人持有，公司人合性较弱，即使股东间出现分歧也可通过“用脚投票”的方式在市场上抛售股票来维护自身利益，因此在一定程度上防止了公司僵局的发生。而有限公司具有很强的人合性和封闭性特征，由于资本多数决原则以及股东不得抽回出资等固有的制度安排，在股东之间发生利益冲突和博弈时极易造成公司僵局。

公司僵局出现后对公司的危害极大。由于股东之间已经丧失了最起码的信任，人合基础的濒临丧失将使公司的人格形骸化，同时僵局导致了公司运转机制的高度失灵，具体而言，公司僵局会造成如下不同程度的危害：1、股东期待利益难以实现。 股东在加入公司时，享有一种期待权，其有权期待公司的人格及特定的经营特征保持一种持续性，如果公司的人格及特定的经营特征发生根本变化，而导致公司的投资政策、股东间的信任关系等发生重大变更，就会导致股东的期待利益落空[7]；2、由于股东之间已丧失诚信，合作的基础破裂，控制股东往往会侵害中小股东的利益，控制股东往往主导公司一切事务，中小股东沦为“出资的囚徒”。在股东股权比例均等的场合，经常的结果是两败俱伤；3、公司的经营管理陷于瘫痪。由于无法有效地做出经营决策，公司治理机构不能引导公司正常地进行经营活动，整个管理必然陷于一种混乱状态，而这非常容易导致公司财产的无谓损耗和流失；4、公司僵局会损害公司债权人诸如银行、供货商等的利益。公司瘫痪时，有关合同无法履行，当公司因陷入僵局被解散时，公司资产严重亏损的，有可能进入破产程序，债权人的债权就难于实现；5、公司发生僵局时，由于公司不能开展正常的业务活动，会导致公司业务的递减、效益下降，公司员工面临失业境地，无心从事工作，对员工人数上有较大规模的公司而言，僵局的发生还蕴含着巨大的不稳定因素，如引发罢工、游行的可能。


三、司法解散的判断标准——从公司人合性和资合性两要素考察

（一）公司僵局外部表现形态
讨论司法解散的判断标准，可从公司僵局的外部表现形态开始入手。公司僵局的外部表现形态可谓形形色色。美国公司法学者罗伯特·W·汉密尔顿曾说："在公司僵局出现时，多数派很可能利用各种手段来’折磨’少数派，比如罢免他们所担任的带薪的职务，停止支付股利，让他们坐等一年，等等"[8] ；在本文第一部分提到的案例中，还出现了冲突一方抢夺公章及企业营业执照等重要凭证基于甚至涉及人身暴力伤害的做法；美国《标准商事公司法》第97条规定：如果股东能够证明下列情况之一，那么法院可以判决解散：(1)在管理公司事务中，董事陷入僵局，股东又无法打破此僵局，公司因此正遭受或势必遭受不能挽回的损失；(2)董事或控制该公司的管理人员的行为是否带压迫性的或具有欺骗性的；(3)股东在表决时处于僵局，而且至少在包括连续两次年度会议的期间内，没有选出继任者，以代替已满期或在选出其继任者后即将期的董事；(4)公司资产正被滥用或被遭踏。《日本有限公司法》第71条之二规定，下列场合有不得已事由时，持有相当于已发行股份总数十分之一的股东，可请求法院解散公司：一、公司在业务执行上遇到显著的困难，对公司产生不可恢复的损害或损害之虞时；二、公司财产的管理或处分显著失当，危及公司的存立时。此外，股东的诉讼行为本身即表明公司股东之间的协作关系已濒临破灭（因为在理论上僵局还有调解的可能，此时可以理解为人合基础处于一种“准破裂状态”），尤其在中国人强调以和为贵的传统观念中，涉及诉讼更意味着冲突各方僵局的不可调和。

只要稍加审视就会发现，无论在现实当中公司僵局以何种多变的外在形式存在，其当事主体只能是对公司经营管理产生决定性影响的公司股东或董事，且任何形式的僵局都只能导致这样一个结果：股东会议或董事会议的无法正常召集或召集后无法按法定或章程的约定通过有效的决议，这种僵局的持续又可能导致实现股东利益的物质基础——公司财产的不断损耗和流失。美国和日本公司的前述规定给我国立法者提供了有益的借鉴。


（二）司法解散判断标准
毫无疑问，股东会或董事会僵局的出现使公司赖以正常运转的人合和资合基础受到了严重冲击。讨论司法解散的判断标准应依次对公司的人合性和资合性要素进行考察，即判断在各种公司僵局状态下：

1、公司的人合基础是否已完全丧失。

根据社会学理论，人与人的正常交往是建立在一种信任关系的基础之上，“信任为合作的润滑剂，没有任何东西比信任具有更大的实用价值，信任是社会系统的重要润滑剂。它非常有成效，为人们省去了许多麻烦，因为大家都无须去揣摩他人的话的可信程度。”[9]大陆法系的有限公司以人合性为其本质特征，资合性为其外在表现形式。从股东形成设立公司的合意、议定章程、召开股东会、申请设立登记，至公司成立后的管理运营、资本增减、收益分配等事项决议，莫不以股东的“人合”为其基础。从人合性与公司法人人格的关系看，公司的人合基础还直接影响着公司的法人人格，主要表现在：股东协作良好、公司人合基础稳固时，公司具有高效的治理机构和人、财、物各方面良好的运转机制，公司人格健全；在股东出现分歧、公司人合基础松动后公司人格开始形骸化，控制股东手捧资本多数决原则利剑，以其意志操纵公司，中小股东沦为“出资的囚徒”；在股东利益无法调和之时公司人合基础丧失，中小股东可要求公司收购其股权或由控制股东及其同意方受让其股权，若因僵局导致全体股东都无法实现在财产上的期待利益时，解散公司成为公司股东们最好的解脱，此时公司的人格将发生重塑或消灭。

公司僵局形态依据表决原则的不同，可分为：1、基于资本多数决原则产生的股东会僵局。主要表现为公司股东会议无法达到法定或章程约定的资本多数而无法召集或召集后无法通过决议；2、基于人数多数决原则产生的董事会僵局。主要表现为公司董事会无法达到法定或章程约定的人数而无法召集或召集后无法通过决议；3、基于全体一致决原则产生的股东会或董事会僵局。主要表现为在公司章程就特定事项约定了全体股东或董事一致通过决议才能发生效力时，只要有1名董事或股权比例最小的股东不出席会议或行使其否决权，决议就无法通过。值的一提的是，我国新公司法第41条规定的有限公司股东会在不同情况下分别由董事、监事（会）、代表十分之一以上表决权的股东召集和主持的规定，实际上是立法机关所做的一种依次、渐进式的程序意义上的公司僵局救济制度安排。但是，该规定只是在形式上解决了僵局出现后的股东会议召集权问题，在股东间形成实质性利益对抗的情况下，即使有人积极召集，股东仍拒不出席相关会议或在虽出席会议却意见相左，公司僵局仍无法得到有效解决。至于董事会僵局，在理论上虽有由股东会议解决的途径可以选择，但在股东利益至上、股东会中心主义支配下的中国有限公司中，公司董事的真正定义只能是股东利益的自然人代表或直接就是股东本人，而董事会僵局的出现则往往意味着更为糟糕的股东会僵局的开始。