房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析

武志国


　　一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：
　　（一）是否构成违约
　　如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高，或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是，房屋净高允许存在合理误差。
　　如构成常规违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言，净高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。
　　（二）是否构成欺诈
　　若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高，而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。
　　（三）是否构成“意思表示错误”
　　房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。
　　需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
　　还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。
　　二、对商品房净高不符的处理
　　现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额：
　　（一）按净高缩水比例赔偿
　　按房屋净高缩水比例确定赔偿额，计算公式：赔偿额=净高缩水比例×房价款=（约定净高-实际层高）÷约定净高×房价款
　　（二）按（空间）体积缩水比例或大小赔偿
　　按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额，计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。或，赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
　　其实，方法（一）、（二）的赔偿额会相同。
　　（三）建筑容积率折算法（如单纯是单层净高缩水，整栋楼的建筑面积不增加，则不适用）
　　若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的，则容积率就增大（容积率=总建筑面积/总用地面积），实际容积率与约定容积率之比再折算为价格，计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
　　（四）参照适用面积缩水处理的司法解释
　　参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
　　《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，面误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
　　以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
　　（五）以相应的缩水工程造价及利息为标准
　　赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准，分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见，不易计算。
　　（六）通过司法鉴定确定损失的方法
　　委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。
　　（七）法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
　　在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下，或约定不明确的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况，酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
　　希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。


武志国 woo_eye@qq.com
新疆自治区党委自治区人民政府


新疆自治区党委自治区人民政府关于贯彻中共中央、国务院《关于实行党风廉政建设责任制的规定》的实施办法（试行）
新疆自治区党委自治区人民政府


第一章 总则
第一条 为了认真贯彻落实中共中央、国务院《关于实行党风廉政建设责任制的规定》，全面实行党风廉政建设责任制，推动党风廉政建设和反腐败斗争的深入开展，维护自治区改革、发展和稳定的大局，结合我区实际，特制定本实施办法。
第二条 实行党风廉政建设责任制，必须坚持以邓小平理论和党的基本路线为指导，坚持“两手抓，两手都要硬”的方针，认真贯彻落实党中央、国务院、中央纪委和自治区党委、自治区人民政府关于党风廉政建设和反腐败斗争的有关规定和要求。
第三条 实行党风廉政建设责任制，必须坚持党委统一领导，党政齐抓共管，纪委组织协调，依靠群众的支持和参与的反腐败工作领导格局，切实加强领导。
第四条 实行党风廉政建设责任制，必须把党风廉政建设作为党的建设和政权建设的重要内容，纳入党政领导班子、领导干部目标管理，与经济建设、精神文明建设和其他业务工作紧密结合，一起部署，一起落实，一起检查，一起考核。
第五条 实行党风廉政建设责任制，必须坚持从严治党，从严治政；立足教育，着眼防范；集体领导与个人分工负责相结合；谁主管，谁负责；一级抓一级，层层抓落实的原则。
第六条 实行党风廉政建设责任制，各级党委（党组）、政府（行政）职能部门的领导班子、领导干部必须坚持在职责范围内严肃认真地履行党风廉政建设责任。对不履行或者不认真履行相应责任的，应依据《关于实行党风廉政建设责任制的规定》和本办法实施责任追究。

第二章 责任范围
第七条 各级党委（党组）领导班子对所辖地区、系统、部门、单位的党风廉政建设负全面领导责任。
党委（党组）书记对本地区、本系统、本部门、本单位的党风廉政建设负总责，对党委（党组）的党风廉政建设负直接领导责任。
党委（党组）副书记、常委（委员、党组成员）根据分工，对分管地区、系统、部门、单位及其正职领导干部的党风廉政建设负直接领导责任。
第八条 各级政府（行署）领导班子对本级政府（行署）及各部门的党风廉政建设负全面领导责任。
政府（行署）正职领导干部对本级政府（行署）及各部门党风廉政建设负总责。对本级领导班子的党风廉政建设负直接领导责任。
政府（行署）副职领导干部根据分工，对分管地区、系统、部门、单位及其正职领导干部的党风廉政建设负直接领导责任。
第九条 党委、政府（行署）各部门的领导班子对本部门及所属单位的党风廉政建设负全面领导责任。
部门正职领导干部对本部门及所属单位的党风廉政建设负总责，对本部门领导班子的党风廉政建设负直接领导责任。
部门领导班子其他成员根据分工，对分管单位及正职领导干部的党风廉政建设负直接领导责任。
第十条 各级纪检监察机关对本地区、本系统、本部门、本单位党风廉政建设工作的组织、协调、监督检查负直接领导责任。

第三章 责任内容
第十一条 各级党委（党组）、政府（行政）领导班子责任：
（一）认真贯彻落实上级党委、政府关于党风廉政建设的部署和要求，结合本地区、本系统、本部门、本单位实际，分析研究，制定相关的工作计划并组织实施。
（二）严格执行党的政治纪律、经济工作纪律、组织工作纪律、群众工作纪律，特别是结合新疆实际，教育党员干部自觉维护祖国统一，加强民族团结，旗帜鲜明地反对民族分裂主义和非法宗教活动。及时处理党员、干部违反党的政治纪律的问题。
（三）组织党员、干部学习邓小平关于党风廉政建设理论，学习党风廉政建设法规，经常广泛地开展党性、党风、党纪和廉政教育。
（四）坚持标本兼治，综合治理，建立和完善管理机制、监督机制，及时认真解决党风廉政建设中出现的重要问题，注重从源头上预防和治理腐败。
（五）认真贯彻落实中央和自治区有关党风廉政建设的法规和制度，结合本地区、本系统、本部门、本单位实际，制定党风廉政建设配套制度并组织实施。
（六）认真履行监督职责，对本地区、本系统、本部门、本单位的党风廉政建设情况、领导班子和领导干部廉洁从政情况进行定期和不定期的监督检查和考核，对不履行或不正确履行党风廉政建设责任制的领导班子及领导干部要进行责任追究。
（七）严格按照规定选拔任用干部，加强对干部选拔任用工作的考核、监督和检查，防止和纠正用人上的不正之风。
（八）领导、组织本地区、本系统、本部门、本单位的廉洁自律、查处违法违纪案件和纠正行业不正之风工作，支持执纪执法机关依纪依法履行职责，为执纪执法机关开展工作创造有利条件。
（九）督促领导干部执行《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则（试行）》，教育和管理好配偶、子女和身边工作人员。
（十）把执行党风廉政建设责任制作为民主生活会的重要内容。
第十二条 各级党委（党组）书记、政府（行政）正职领导干部责任：
（一）根据上级党委、政府关于党风廉政建设的部署和要求，结合本地区、本系统、本部门、本单位党风廉政建设责任目标，及时组织会议，专题研究重大问题，作出安排部署。
（二）领导和参与党风廉政建设和反腐败工作的检查、考核、督促党风廉政建设责任制的落实，把党风廉政建设与经济工作、其他业务工作紧密结合起来，相互促进。
（三）加强对大案要案查处工作的领导，组织各职能部门协调配合，及时排除办案中的阻力和干扰，采取有力措施，保证查案工作顺利进行。
（四）认真接待和处理群众来信来访，认真解决群众反映的热点、难点问题。
（五）管好领导班子成员，经常了解班子成员和下一级领导干部执行党风廉政建设责任制、遵纪守法、廉洁自律的情况，发现问题，及时批评、告诫，督促其及时纠正，重大问题及时向上级报告。
（六）主持和开好领导班子廉洁自律专题民主生活会，带头开展批评与自我批评，对存在的问题及时整改。
（七）模范遵守党纪政纪国法，严格按领导干部廉洁自律各项规定办事，自觉接受组织和群众的监督。
（八）教育和管理好配偶、子女、身边工作人员，防止违法违纪和不廉洁问题发生。
第十三条 各级党和（党组）、政府（行政）其他领导干部责任：
（一）协助正职领导干部抓紧抓好党风廉政建设和反腐败工作。具体负责责任范围内党风廉政建设和反腐败工作。检查、督促、指导分管部门的党风廉政建设、反腐败工作和党风廉政建设责任制的落实。
（二）深入基层、调查研究，组织分析党风廉政建设和反腐败斗争情况，及时发现和解决苗头性、倾向性问题，并有针对性地组织研究和制定防范措施和办法。
（三）认真解决群众关心的热点、难点问题；组织查处职责范围内的大案要案，帮助执纪执法机关排除干扰和障碍。
（四）对分管范围内的领导干部严格要求、严格管理、严格监督，发现问题及时进行批评教育，督促其自查自纠，重大问题及时向领导班子和主要领导报告。
（五）模范遵守党纪政纪国法，严格按领导干部廉洁自律各项规定办事，自觉接受组织和群众的监督。
（六）教育和管理好配偶、子女、身边工作人员，防止不廉洁行为和违法违纪问题发生。

第四章 监督检查
第十四条 各级纪检监察机关在党委、政府和上级纪检监察机关的领导下，按照工作部署，对本地区、本系统、本单位的党风廉政建设工作进行组织协调和综合指导，对贯彻落实党风廉政建设责任制的情况进行监督检查。
第十五条 各级纪检监察机关要把监督检查工作与履行纪检监察机关职能相结合，每年对下级党委、政府和同级党政机关各部门贯彻落实党风廉政建设责任制的情况进行一次全面监督检查；根据实际情况，针对突出问题，及时组织专项监督检查；在日常工作中，要进行经常性的监督检
查。
第十六条 监督检查工作要依靠群众的支持和参与。重视群众的来信来访和举报，通过组织巡视组、督查组和行风评议、调查研究等渠道认真听取人大代表、政协委员和特邀监督员以及广大干部、群众对党风廉政建设的反映、意见和建议，收集有关情况。
第十七条 对监督检查中发现的问题，要及时向同级党委、政府和上级纪检监察机关报告，并提出追究责任的意见和建议。

第五章 责任考核
第十八条 各级党委（党组）负责领导、组织下一级党政领导班子和领导干部党风廉政建设责任制执行情况的考核工作。考核工作要与领导班子和领导干部年度考核和工作目标考核相结合。
第十九条 党风廉政建设责任制执行情况考核工作的具体实施，由纪检监察机关、组织人事部门等组成考核小组进行考核。
第二十条 责任考核的形式和方法：
考核的形式主要有中期考核、年终考核和专门考核：
（一）中期考核，每年6－7月进行，主要以廉洁自律民主生活会形式由本地区、本单位自查自考为主。自查自考情况要书面报上级党委（党组）、纪委（纪检组）。
（二）年终考核，与领导班子和领导干部年终考评、工作目标年度考核和年终工作总结等结合同时进行。
（三）专门考核，对上级党委（党组）研究决定考核的领导班子或者领导干部履行党风廉政建设责任制的情况进行专门考核。
考核的方法主要采取：
（一）听取被考核单位落实党风廉政建设责任制情况汇报和领导的述职报告。
（二）查阅党委会记录、民主生活会记录、党风廉政建设和反腐败有关制度、文件等有关资料。
（三）采取个别走访、谈话、开座谈会等方法，听取党内外群众对被考核领导班子和领导干部的意见。
（四）采取问卷调查、群众测评或者组织群众民主评议领导班子和领导干部执行党风廉政建设责任制的情况。
（五）考核结束后，考核小组应向党委（党组）报告考核结果。
第二十一条 经过考核，对被考核单位和领导班子及其成员党风廉政状况和廉洁自律情况作出基本评价。考核结果作为双文明目标考核和党政班子考评的重要依据。被考核单位按一、二、三等次排列，进行通报。
能够正确履行党风廉政建设责任，成绩突出的，为党风廉政建设一等单位；能够履行党风廉政建设责任，成绩一般的，为党风廉政建设二等单位；不认真履行党风廉政建设责任，或在党风廉政建设方面发生较大问题的，为三等单位。
凡被评为党风廉政建设一等单位的，对领导班子和领导干部给予表彰、奖励；凡被评为党风廉政建设三等单位的，取消先进集体、文明单位的评选资格。
第二十二条 党风廉政建设责任制执行情况的考核及处理结果，记入领导干部个人廉政档案，作为对领导干部的业绩评定、奖励惩处、选拔任用的重要依据。

第六章 责任追究
第二十三条 各级党委（党组）、政府及其部门的领导班子和领导干部，必须对职责范围内的党风廉政建设履行相应的职责，对不履行或者不正确履行职责的必须追究相应的责任。
第二十四条 根据干部管理权限，按照下管一级的原则，实施责任追究。
（一）自治区党委、政府及纪检监察机关、组织人事部门负责对地、州、市、厅、局领导班子和领导干部的责任追究。
（二）地、州、市党委、政府（行署）及纪检监察机关、组织人事部门负责对县（市、区）处级领导班子和领导干部的责任追究。
（三）县（市、区）党委、政府及纪检监察机关、组织人事部门负责对乡、镇、街道办事处、科（局）领导班子和领导干部的责任追究。
第二十五条 责任追究的形式：诫勉提示、通报批评、组织处理、纪律处分。
（一）诫勉提示，包括谈话、批评教育、责令其写出书面检查等。由党委（党组）、政府（行政）或纪检监察机关、组织人事部门实施。
（二）通报批评，是指对单位或领导班子以及领导干部通过公开通报或党内通报的形式进行批评。由党委（党组）、政府（行政）或纪检监察机关、组织人事部门实施。
（三）组织处理，即调离、责令责任者辞职或者对其免职。由组织人事部门负责实施。
（四）纪律处分，即按照中共中央、国务院《关于实行党风廉政建设责任制的规定》和《中国共产党纪律处分条例（试行）》、《中华人民共和国行政监察法》的规定给予的党纪政纪处分。由纪检监察机关或者任免机关负责实施。
第二十六条 在执行党风廉政责任制中，有下列情形之一者，对领导班子及其成员分别给予试勉提示、通报批评、组织处理或纪律处分：
（一）对上级党委、政府关于党风廉政建设的部署、要求和法规、制度贯彻不力，不能结合本地区、本系统、本部门、本单位实际，及时专题研究、布置安排、制定配套措施并组织实施的，对领导班子进行通报批评。
（二）没有对领导班子及其成员和下一级主要领导干部的廉洁从政情况及时监督、检查和考核，对不廉洁行为没有及时批评、告诫，督促其纠正；没有把执行党风廉政建设责任制的情况作为领导干部廉洁自律专题民主生活会的重要内容的，对领导班子进行通报批评；对主管责任者进行
谈话或责令其写出书面检查。
（三）没有对党员、干部进行有效的党性党风党纪和廉政教育，致使责任范围内的地区和单位发生问题较多；领导和组织各职能部门协调配合查处大案要案不力，没有及时排除办案中的干扰和阻力，使案件查处工作工作受到影响；没有认真解决群众反映强烈的热点、难点问题，因而造
成不良社会影响，情节较轻的，给予诫勉提示；情节较重的，责令负直接领导责任的主管人员辞职，对其调离或者免职。
（四）对直接管辖范围内发生的明令禁止的不正之风不制止、不查处，或者对上级领导机关交办的党风廉政责任范围内的事项拒不办理，或者对严重违法违纪问题隐瞒不报、压制不查的，给予负直接领导责任的主管人员警告、严重警告处分，情节严重的，给予撤销党内职务处分。
（五）在反对民族分裂主义和非法宗教活动问题上，对中央和自治区有关精神执行不力，旗帜不鲜明，立场不坚定，致使本地本单位发生重大问题的，责令其辞职或者对其免职；情节较重的，给予党内警告、严重警告处分；情节严重的，给予撤销党内职务处分。
怂恿、支持、包庇、参与民族分裂和非法宗教活动的，情节较轻的，给予撤销党内职务处分；情节严重的，给予留党察看或者开除党籍处分。
（六）直接管辖范围内发生重大案件，致使国家、集体资财和人民群众生命财产遭受重大损失或者造成恶劣影响的，责令负直接领导责任的主管人员辞职，对其调离或者免职。属于失职渎职的，按有关法律法规处理。
（七）违反《党政领导干部选拔任用工作暂行条例》的规定选拔任用干部，造成恶劣影响的，给予负直接领导责任的主管人员警告、严重警告处分，情节严重的，给予撤销党内职务处分；提拔任用明显有违法违纪行为的人的，给予严重警告、撤销党内职务或者留党察看处分，情节严重
的，给予开除党籍处分。
（八）授意、指使、强令下属人员违反财政、金融、税务、审计、统计法规、弄虚作假的，给予负直接领导责任的主管人员警告、严重警告处分，情节较重的，给予撤销党内职务处分，情节严重的，给予留党察看或者开除党籍处分。
（九）授意、指使、纵容下属人员阻挠、干扰、对抗监督检查或者案件查处，或者对办案人、检举控告人、证明人打击报复的，给予负直接领导责任的主管人员严重警告或者撤销党内职务处分，情节严重的，给予留党察看或者开除党籍处分。
（十）对配偶、子女、身边工作人员严重违法违纪知情不管的，责令其辞职或者对其免职；包庇、纵容的，给予撤销党内职务处分，情节严重的，给予留党察看或者开除党籍处分。
具有上述情形一，需要追究政纪责任的，按照所给予的党纪处分给予相应的行政处分；涉嫌犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
第二十七条 实施责任追究的程序：
纪检监察机关和组织人事部门在进行考核和监督检查中，对认为不履行或者不正确履行党风廉政建设责任制的领导班子或领导干部，提出责任追究的建议。
党委（党组）、政府（行政）经研究认为需要追究责任的，责成纪检监察机关或组织人事部门进一步核实。需进行诫勉提示或组织处理的，经党委（党组）、政府（行政）同意后实施。
需要立案查处的，由纪检监察机关按规定立案查处。
第二十八条 实施责任追究，坚持谁主管，谁负责，分清集体责任与个人责任。属于领导班子集体研究作出错误决定的，要追究领导班子的责任；属于正职领导的责任，要追究正职领导的责任；属于分管领导的责任，要追究分管领导的责任。
第二十九条 实施责任追究，要实事求是，视不同情况，区别对待。
（一）对领导班子集体做出错误决定或者采取的错误行动，属于故意性质的，严肃追究；属于失误或过失性质的，视具体情况酌情追究。
（二）责任范围内发生了重大问题，但领导班子及成员始终敢抓敢管，敢于揭露矛盾，积极查处，可视情况免于追究责任。
（三）对不履行或者不正确履行党风廉政建设责任制应追究责任的，虽已调离原工作岗位或已离退休，仍应追究其责任。

第七章 附则
第三十条 人民团体、国有企业、事业单位参照执行本办法。
第三十一条 本办法由中共新疆维吾尔自治区纪律检查委员会、新疆维吾尔自治区监察厅负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起执行。



1999年8月28日