房屋转租行为在我国的司法实践

刘亚利


　　房屋转租是指承租人在原有租赁关系的基础上将租赁物出租给他人使用、收益的行为。对于房屋转租的立法例，世界各国采用不同的法律规定加以限制。本文就这一问题进行粗浅的探讨。
　　一、各国对房屋转租的立法比较
　　少数国家是采取放任主义的立法模式，如法国民法认为转租是承租人的权利，如果没有禁止性约定、在不损害出租人利益的情况下，承租人可以转租。多数国家采取限制主义立法模式如日本、德国等国民法规定，非经出租人同意，承租人不得转租。还有一些国家如意大利民法采取区别主义立法模式，即区别不同情况，采用放任主义或者限制主义。意大利民法典第1594条规定：“除有相反的约款，承租人有将出租物让渡他人的转租权，但未经出租人的同意不得转卖契约；涉及动产物时，转租应当有出租人授权或者与习惯相符。”第1642条规定，产生孳息的物品租赁未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租。
　　我国对于转租采用限制主义立法模式。即规定，承租人进行转租必须事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　二、房屋转租的法律分类
　　房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。
　　（一）采用限制主义立法模式的国家，未经出租人同意的转租即为非法转租，会产生一定的法律后果。
　　一是转租合同是否有效的问题。对于承租人与次承租人之间的转租合同的效力问题，目前观点不太一致。第一观点认为，只要出租人没有在租赁合同中禁止承租人转租，承租人则可以不经承租人的同意而转租，因承租人并未违反约定，该擅自转租行为应属有效。第二种观点认为，如果出租人并未在租赁合同中约定承租人可以转租，则说明出租人没有授权承租人转租，构成无权处分，该转租合同无效。第三观点认为，属于广义上的无权处分行为，转租合同效力待定。笔者认为第三种观点符合现行的合同自由原则和相对性原理。转租合同的成立从形式到内容与普通合同并没有区别，可以类推适用我国《合同法》第五十一条规定，认定转租合同的效力。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”承租人非法转租，只有在出租人追认时，方有效；如果不追认，则不发生法律效力。因此转租合同是效力待定合同。
　　二是出租人的解除权。根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此条规定是法律赋予出租人的一项权利，出租人可以选择行使此项权利即解除租赁合同，也可以放弃此项权利即不解除租赁合同。如果出租人不解除租赁合同，实际上是对已经存在的转租关系进行了追认，从而使得转租合同从效力待定的状态变成了有效的状态，出租人与承租人之间的关系和普通租赁合同关系相同。如果出租人解除合同，有以下几种情况值得研究。
　　《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同相对性原理，出租人只能解除租赁合同。如果出租人选择了解除租赁合同关系，虽然承租人与次承租人的租赁合同是成立的，但是因为租赁合同解除后，租赁的标的物被出租人收回，造成转租合同实际不能履行，此时的转租合同关系只能终止。由此次承租人可以向承租人主张合同不能履行的相关赔偿。
　　对于承租人仅以一部分房屋转租，出租人是否有权解除合同？《合同法》第二百二十四条的规定是出于保护原出租人利益的考虑，但实际上正常的转租并不损害原出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租关系所带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益的愿望，也不会对出租人对房屋的所有权产生任何不利的影响。如果承租人的行为对出租人的利益的取得并无不利，那么出租人只能对转租部分享有解除权，这符合物尽其用原则，也真正实现了利用合同促进经济效益的功能。当然如果该转租行为对出租人是不利的，出租人可以解除全部租赁合同，这是基于保护出租人的物权的角度来考虑。
　　如果转租合同履行结束后，出租人才发现转租，出租人是否有权解除租赁合同？笔者认为，转租合同结束后，出租人无权解除合同。首先，从利益角度看，出租人已经实现了其基于租赁合同所能获得的期待利益，转租并没有损害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，无疑只是出于对承租人的不诚信行为来进行报复罢了，对出租人和承租人没有任何益处，出租人有权利滥用之嫌；其次，从出租人同意的方式讲，同意分为明示和默示两种方式，在双方合同已经履行完毕，转租事实已经结束的情况下，法院应该推定出租人为默示同意。
　　2．承租人非法转租是否构成侵权以及转租收益性质的认定
　　一是是否构成侵权，有的学者认为承租人的转租构成对出租人所有权的侵权。有的则反对此说,认为出租是物之所有权人通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金作为其他权能转移的代价。当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加，受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任,因而出租人的所有权难说受到了侵害。但反对者并没有提出出租人以何种诉讼请求来维护自己的权益。笔者认为，根据我国《合同法》转租须经出租人同意的规定，能否转租属于出租人对租赁物享有的处分权能的表现，如果未经出租人同意而转租，应该构成对所有权的侵害，可以以侵权之诉起诉承租人。
　　二是非法转租所得租金性质。有的学说认为是不当得利。有些学者则认为，承租人违法转租，不属无权处分行为，且出租人与承租人有租赁关系存在，承租人支付对价而为使用收益，出租人对租赁物已无使用收益之权能，故承租人违法转租并未使出租人受到损害，从而违法转租原则上应在租赁契约上求得解决，出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿，无需借助于不当得利请求权。王利明先生则认为，承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人所获得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作为不当得利而向出租人返还。笔者认为，出租人因出租房屋而得到租金收益，其对待对价是使承租人取得租赁房屋的使用收益权。虽然承租人进行了转租，但是出租人在法律上并没有因为转租行为而直接受到损害，出租人仍然可以从承租人处获得租金。因此，转租人因转租取得收益，对出租人而言，并不构成不当得利。当然，出租人对因转租而造成房屋毁损或其他损失的，可以依租赁合同或者侵权之债主张损害赔偿责任。


北安市人民法院　刘亚利
化工部


化学工业部关于加强化工企业标准化工作的若干规定

1991年3月20日，化工部

第一条 根据《中华人民共和国标准化法》及国家技术监督局《企业标准化管理办法》的有关规定，为了加强化工企业标准化工作，改善企业的经营管理，稳定和提高化工产品质量，促进企业技术进步，增加企业经济效益和社会效益，特制定本规定。
第二条 企业标准化工作的组织领导
（一）化学工业部科技司为化工标准化工作的归口管理部门，负责宏观指导，检查和监督化工企业贯彻执行各级标准。
（二）各省、自治区、直辖市化工厅（局）的标准化工作机构和专职人员，负责协调和指导本地化工企业标准化工作，受理企业产品标准的备案，监督检查企业标准实施；组织企业专职标准化人员进行培训和考核（考核细则另订），发放考核合格证书。
（三）化工企业的标准化工作，在企业法人代表或其授权的厂级负责人领导下，由相应的标准化工作机构（科、室）或专职人员（大、中型化工企业不少于3名，小型企业至少1－2名）统一管理，标准化工作人员应保持相对稳定。
第三条 企业标准的范围及制定
（一）企业标准包括技术标准、管理标准和工作标准。技术标准是企业标准的主体，包括各种产品标准，原材料、半成品标准、零件、部件标准，工艺、工装标准，能源等标准。
为保证产品质量，提高经济效益，各化工企业应逐步建立以技术标准为主体，包括管理标准和工作标准在内的企业标准化体系，使企业的生产、技术、经营等各项活动走上标准化、科学化管理的轨道。
（二）企业标准由企业技术负责人组织各有关部门制定，并在企业内部组织审查。
（三）企业标准应由厂长批准发布。企业标准一经发布应在企业内部强制执行，并应根据生产和技术的发展需要及时进行修订。
第四条 企业产品标准的制定
（一）企业产品标准是企业技术标准的主体，是指企业为保证产品的适用性，作为交货的技术依据，对产品必须达到的要求所制定的标准，其主要内容应包括：产品分类、技术要求、试验方法、检验规则、标志、包装、运输、贮存等。
（二）根据标准化对象的特点，企业产品标准可分为以下三类：
（1）企业生产的产品，在没有相应国家标准、行业标准和地方标准的情况下，由企业制定作为组织生产、交货依据的企业产品标准。
（2）在已有产品的国家标准、行业标准的情况下，由企业制定严于国家标准、行业标准或地方标准的企业产品标准。
（3）在已有推荐性的国家标准、行业标准的情况下，为合理发展本企业产品的品种、规格，满足使用要求，从推荐性的国家标准、行业标准中选用或补充有关技术内容，由企业制定的企业产品标准。
（三）制定或修订企业产品标准时，要积极采用国际标准和国外先进标准。
（四）企业产品标准由企业自行制定，亦可委托专业标准化机构或有条件的单位承担。
（五）自行制定企业产品标准的企业应具备下列条件：
（1）有相应的标准化工作机构或专职人员。
（2）企业产品标准的批准人应了解国家、部门与标准化工作有关的法律、法规、方针及技术经济政策，并且具备较强的标准化意识和有关的标准化知识，经省、自治区、直辖市化工厅（局）或化学工业部标准化主管部门培训。
（3）标准化人员应具备一定的政策水平和组织能力，有较丰富的专业技术知识和产品检验知识，熟悉生产管理业务，经省、自治区、直辖市化工厅（局）组织考核，取得合格证书。
（六）企业产品标准的审查，应由企业技术负责人组织，企业有关部门的专业人员参加，亦可以由企业的内建立的标准审查委员会或技术委员会负责审查，必要时，可邀请有关用户或有关专家参加。
（七）企业产品标准由厂长批准发布。
第五条 企业产品标准和备案
（一）企业产品标准应在发布后三十天内向当地的行政主管部门和标准化主管部门办理备案。化学工业部直属企业的企业产品标准必须报化学工业部科技司和当地标准化主管部门备案。属于部和省、自治区、直辖市双重领导的企业，其企业产品标准应增报当地的化工厅（局）备案。
（二）受理备案的化工厅（局）和标准化行政主管部门收到备案材料后即予登记。如发现报送备案的企业产品标准违反有关法律、法规和强制性国家标准、行业标准规定时，应从收到企业申报备案公文之日起三十天内责令制定企业产品标准的单位限期修改或停止实施标准。
（三）在发布实施相应的强制性国家标准、行业标准后，该项企业产品标准应即办理注销废止，但严于国家标准、行业标准的企业产品标准，经复审后可以继续执行。
（四）凡由省、自治区、直辖市化工厅（局）发放准产证的化工产品，当尚无国家标准、行业标准时，企业应制定企业产品标准。并报当地行政主管部门和标准化主管部门备案。
法律、法规规定应由地方主管部门审查的企业产品标准，则应先送省、自治区、直辖市化工厅（局）审查通过后，再报送有关部门备案。
第六条 标准的实施和监督检查
（一）化学工业部科技司、有关生产司（局）（或委托专业标准化技术归口单位）和省、自治区、直辖市化工厅（局）依法对化工企业实施强制性国家标准、行业标准、有关安全、卫生的地方标准、企业自愿采用的推荐性国家标准、行业标准和备案的企业产品标准进行监督检查。
（二）企业必须认真贯彻执行各级标准，包括强制性的国家标准、行业标准、地方标准和本企业产品标准。贯彻标准所需的技术物质条件，应纳入企业的技术改造计划或有关生产技术措施计划。凡属企业生产的产品，必须严格按标准设计、按标准生产、按标准检验，做到不合格的原材料不设产，不合格的半成品不转入下道工序，不合格的零部件不装配，不符合标准的产品不得按合格品出厂。
（三）企业从国外引进技术和设备，必须考虑国内标准化要求，由省、自治区、直辖市化工厅（局）会同标准化管理部门组织标准化审查。引进技术和设备时，应注意同时引进相关标准，专用检测仪器和标样。
（四）企业研制新产品，改进产品，技术改造和技术成果转让都应当由企业标准化部门进行标准化审查。
（五）企业标准化人员有权对本企业实施标准进行监督检查。对违反标准规定的行为，对于不符合标准化政策的技术文件，有权制止和提出处理意见，并可向企业负责人或越级向上级部门报告。
第七条 标准化人员的培训和奖励
（一）企业要利用各种方式对从事标准化工作的人员进行业务培训，不断提高业务素质。化学工业标准化研究所、各地化工主管部门、标准化技术归口单位、标准化技术委员会要积极配合企业开展培训工作。
（二）技术标准属于科技成果，评选和上报科技成果时应包括标准化成果，对技术经济效果显著成绩的单位和标准化人员，企业或上级主管部门应给予表扬和奖励。对贯彻标准不力，造成不良后果的，应给予批评和教育；对违反标准规定，造成严重后果的，应依法制裁。
第八条 企业标准化费用
（一）化工企业应有一定数量的企业标准化经费，由企业标准化部门列入年度计划，统一管理。
（二）企业标准化费用主要用于制定企业标准用资料费、调研费、试验费、会议费、培训费等以及对企业标准化成果和专职标准化人员的奖励；对承担制定国家标准和行业标准的企业，也用于补助制定国家标准和行业标准的费用。
（三）企业标准化费用按照财政部有关规定列入生产成本开支。
第九条 对化工企业管理标准、工作标准和工程建设标准化工作的具体要求另行制定。
第十条 本规定由化学工业部负责解释。
第十一条 本规定自发布之日起施行。一九八六年十二月十日以（1986）化科字第1148号文发布的《化学工业部关于加强化工企业标准化工作的若干规定》同时废止。