一、案情简介

　　王某于某日上午潜入他人家中进行盗窃，在翻找财物的过程中被返回家中的男主人当场抓住。针对此案，司法实务界对王某入户盗窃构成盗窃罪并无异议。《刑法修正案(八)》的出台对《刑法》第264条盗窃罪的罪状进行了修改,在原来的“盗窃公私财物,数额较大或者多次盗窃的”条文之后,增加了“入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃”这三种行为方式，对于这三种行为方式，并无数额和次数的要求。但是对王某盗窃罪属于既遂还是未遂却存在争议。目前出现了三种不同观点。

　　二、对于三种观点的比较分析

　　观点一：是否构成盗窃罪既遂取决于王某入户盗窃时家中是否有人。⑴如果户内无人，则其社会危害性与一般盗窃相仿，主要表现为对公民财产权的危害，而对公民人身权的危害程度明显减弱，仅表现为对隐私权和住宅不受侵犯权的侵害且程度较轻，而对生命健康权这一最重要的人身权的潜在危害基本忽略不计，因此应当视同一般盗窃处理。户内无人且数额较小时，不应当构成盗窃罪；户内无人且数额较大时，按照普通盗窃罪处理。⑵如果户内有人，则构成对公民的人身权利和财产权利的双重侵害，不论实际窃取的财物数额大小，均构成盗窃罪（既遂）。倘未窃得财物，则仍构成盗窃罪（未遂）。

　　观点二：王某构成盗窃罪既遂。这种观点认为，入户盗窃不仅侵犯了公民的财产权，而且侵犯了居住安宁权。只要犯罪嫌疑人实施了入户盗窃的行为，侵犯了两种权利中的任何一种，即可构成盗窃罪的既遂，入户盗窃类似于举动犯。

　　观点三：王某构成盗窃罪未遂。这也是笔者所持的观点。作为盗窃罪，它本质上应该属于财产型犯罪，盗窃罪侵犯的客体是财产权，盗窃罪保护的是公民的财产权。《刑法修正案(八)》中将入户盗窃单独列出来，是因为入户盗窃的情节更加恶劣，主观恶性更大，而且非常容易转化为抢劫罪、强奸罪等暴力性犯罪，影响人们的生命健康权。入户盗窃单独列出，是为了突出对这种行为的打击力度，通过打击这种侵犯财产的行为附带保障人身，起到一种很好的威慑作用。保护私有财产，依旧是盗窃罪的终极目标。所以，从本质上讲，入户盗窃保护的客体与家中是否有人，是否侵犯了居住安宁权无必然的联系。因此，入户盗窃的既遂未遂问题，应当看公民的财产权是否被侵犯，与其居住安宁权也没有必然联系。

　　笔者认为，入户盗窃未窃得财物应属盗窃罪未遂。

　　我们来看盗窃罪既遂的认定标准。通说认为是“失控说”，即主人丧失了对财物的控制。盗窃着手以后，会出现既遂、未遂和中止三种情形。着手之后，主人失去对财物的控制构成既遂，由于意志以外的原因导致盗窃失败的，构成未遂，由于自身原因放弃犯罪、积极悔过有效避免犯罪结果发生的，构成中止。在本案中，王某在寻找财物的过程中被抓，很明显属于已经着手，由于意志以外的原因被抓，财物并未失去主人的控制，因此构成盗窃未遂。

　　笔者认为这种争议的原因来源于对盗窃罪的构成要件和盗窃罪犯罪形态两个理论问题的混淆。犯罪构成要件是犯罪构成的组成部分。要件的有机统一形成犯罪构成。犯罪构成要件是确定罪与非罪，此罪和彼罪的唯一标准。而犯罪形态是指故意犯罪在其发生、发展和完成的过程中的各个阶段，因主客观原因而停止下来的各种犯罪形态。犯罪形态包括预备、未遂、既遂、中止。犯罪形态主要是对量刑产生影响，因为不同的犯罪形态可以产生不同的社会危害性。

　　三、入户盗窃的着手问题

　　入户盗窃的着手，对于整个犯罪过程来讲非常重要，只有犯罪着手了，才会牵涉到犯罪未遂、既遂和中止问题，对于犯罪的定罪、量刑有着重要的意义。

　　如何认定盗窃的着手呢?张明楷教授坚持法益说和结果无价值论,根据他的观点“只有当盗窃行为具有使他人丧失财产的紧迫危险时,才是盗窃罪的着手。”至于何时产生该危险,则需要根据盗窃类型具体判断,而不能确定一个绝对的统一标准。笔者也持这种观点，盗窃罪属于财产犯罪，“只有当盗窃行为具有使他人丧失财产的紧迫危险时,才是盗窃罪的着手”，所以，仅仅是侵犯居住安宁权，并未使财物置于丧失主人控制的紧迫情形时，并不构成入户盗窃的着手，也就无所谓既遂未遂问题了。

　　（作者单位：江苏省南通市崇川区人民法院）
湖北省黄石市人民政府


市人民政府办公室关于印发《黄石市已购公有住房土地使用权登记实施细则》的通知

大冶市、阳新县、各区人民政府，各厂矿企业、院校，市政府各部门：

《黄石市已购公有住房土地使用权登记实施细则》已经市政府常务会议讨论同意，现印发给你们，请遵照执行。

开展已购公有住房土地使用权登记工作，是规范已购公有住房上市交易行为，维护房地产权利人合法权益的重要保证。全市已购公有住房土地使用权登记工作自本通知下发之日起开始，凡在《实施细则》规定登记范围内的已购公有住房，均应严格按照要求办理土地使用权登记，领取国有土地使用权证。已购公有住房在黄石市区的，在黄石市国土资源局办理登记手续；在大冶市、阳新县的，由大冶市、阳新县国土资源部门按规定办理登记手续。在组织实施过程中，各级国土资源部门要加强领导，精心安排，规范程序，简化手续，加快进度，提高办事效率和服务水平。市房地产管理部门、各售房单位要密切配合，严格把关，共同做好全市已购公有住房土地使用权登记工作。

二ＯＯ一年九月二十日


黄石市已购公有住房土地使用权登记实施细则



一、总则

为了深化住房制度改革，加强已购公有住房（以下简称"已购公房"）土地使用权管理，规范已购公房上市交易行为，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、《湖北省已售公有住房上市交易管理暂行办法》有关规定，制定本实施细则。

二、登记范围

（一）本实施细则适用于全市行政区域已购公房土地使用权管理。

（二）本细则所称已购公房是指：

1、城镇干部职工按房改政策购买的成本价或标准价公有住房；

2、按政府指导价格购买的经济适用房和安居工程住房；

3、经批准集资合作建设的住房。

三、已购公房土地登记程序

（一）申报

1、已购公有住房和集资建房的，购买经济适用房的，分别由原产权单位、房地产开发企业到国土资源管理部门，统一申报办理土地登记。原产权单位因破产或改制不复存在的，由整栋楼房住户推选、委托一人，统一申报办理各户的土地使用权登记，领取国有土地使用证。

2、申请办理土地登记时应提交下列资料：

（1）土地登记申请书；

（2）土地权属证明（售房单位已办理土地登记的，提供《国有土地使用证》；未办理土地登记的，提交国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让呈报表和国有土地使用权出让批准通知书；属行政划拨土地使用权的，须提交国家建设征拨用地呈报表、建设用地批准通知书和建设用地审批红线图；属合作建房的，还须提交联建分成协议书等）；

（3）房改办同意出售公房的批复文件；

（4）购房者的《房屋产权证》；

（5）房屋产权分成清单；

（6）房屋产权分布立体示意图；

（7）房屋所有权人身份证及户籍证明；

（8）其他有关资料。

3、土地登记申请书只填写一份，该表"土地使用者"一栏中，只填写该栋楼房中一户的姓名，并用附件一列出该栋楼房全部土地使用者名单及基本情况，附在土地登记申请书第二页上。

（二）地籍调查

1、土地确权

（1）城镇干部职工按政策规定，以标准价或成本价购买的公有住房、按政府指导价购买的经济适用住房和安居工程住房以及经批准合作建设的住房，领有房屋产权证的，其土地使用权均可确定给房屋所有权人。

（2）已购公房原土地以出让方式取得的，应给购房者确认"原为出让土地使用权"；已购公房原土地以划拨方式取得的，应给购房者确认为"划拨土地使用权"。

2、宗地设立

（1）已购公房土地登记以宗地为基本单元。无论是平房或楼房，凡能单独划宗的应独立划宗；两个或两个以上土地使用者共同使用一宗地、难以划分权属界线的，划为共用宗。

（2）已购公房位于综合用地（即与办公、工业、商业等用地混合为一宗地）范围内，应进行分割，将已购公房用地单独划宗。

（3）已购公房位于开发小区内、有独立院落的，按院落划宗；无独立院落的，应根据实际情况，结合楼房外墙、围墙、栅栏、水沟、道路以及其他明显的线状地物，合理确定宗地范围。

（4）开发小区内两栋或两栋以上层次相同的楼房，由同一单位的职工购买且连成一片的，可以多栋划为共用宗。

（5）小区内主要公共道路、公共休闲绿地、学校、幼儿园、物业管理等配套设施用地，应独立划宗，经与有关部门协商后，确权发证给相关单位。对一时难以确认合法土地使用者的，暂不确权发证。

（6）已购公房宗地设立后，对售房单位原宗地剩下的土地应同时设立宗地，并及时进行变更调查。

（7）宗地分割时，根据相邻单位的实际情况，需要设立相邻权的，必须设立通行、排水等他项权利。

3、变更调查

（1）已购公房变更地籍调查，以共用宗地为单位填写地籍调查表，土地使用者名称可用附件二列出。表中有关的指界人签字盖章手续，可由整栋楼房的住户统一委托原产权单位办理。

（2）已购公房从原宗地分割出来后，应及时变更宗地号。分割后的各宗地以原编宗地号加支号顺序排列。宗地号变更后，取消原宗地号，在原宗地编号上加盖"变更"字样印章，并注明新宗地号。

（3）对新形成的宗地，按变更情况填写地籍调查表，并将原使用者、地籍号及变更的主要原因在地籍调查表说明栏内注明，并在原宗地档案封面加盖"变更"字样印章，注明变更原因及新宗地号。

（4）根据变更调查成果，对已购公房共用宗地和售房单位原宗地，重新绘制宗地图，用解析法量算宗地面积。原宗地图不得划改，应加盖"变更"字样印章保存。

（5）宗地变更后应及时变更地籍图。变更时，先将二底图兰晒一份，并在兰晒图上用红笔标明变更情况，存档备查，再根据变更勘丈成果修改二底图的有关内容，擦去废弃的点位、线条和注记，画上变更后的地籍要素。

4、面积分摊

（1）购房者使用土地面积由分摊面积和独自使用面积组成。没有独自使用面积的，分摊面积即为购房者土地使用面积。

（2）分摊面积计算公式：




每户分摊土地面积=共用宗地总面积/该宗地内总建筑面积 ×该户的建筑面积



（3）宗地总面积以地籍调查数据为准；各户建筑面积以《房屋产权证》上的面积为准；建筑总面积原则上为整栋楼房各户《房屋产权证》面积之和。

（4）已购公房地下建筑物与地上建筑物连成一体、高度超过2.2米的，应将地下建筑物的面积记入整体建筑面积，按比例分摊土地面积后，给土地使用者登记发证。

已购公房底层的仓储、车库为架空层的，或高度不超过2.2米的地下室、半地下室，其建筑面积不记入该栋楼房总建筑面积参与分摊。可在该购房户土地使用证记事栏内注上：本栋楼房底层×××号车库或×××号仓储为本户使用。

（5）已购公房旁边的仓储、车库等附属设施用地为各购房户独自使用的，每户的土地使用面积等于各户的分摊面积加上各户独自使用的土地面积。

（三）权属审核

1、土地登记审批表只填写一份，共用宗地审批表中土地使用者名称及基本情况可在附件三列出。

2、初审意见应详细表述原产权单位土地初始登记（权源）情况、房改办审批情况、房屋价格类型、土地使用权类型、土地面积和使用期限等。

（四）注册登记，颁发证书

1、已购公房原用地为独立宗地的，给购房者分户办理注册登记、颁发土地证书时，应对原宗地进行注销登记，注销土地证书。

2、已购公房用地原为综合用地的，在为分割出的已购公房办理土地登记、分户颁发土地使用证时，应及时为原产权单位办理变更登记手续，换发新的土地使用证。

3、土地使用证上应注明土地使用权类型、房屋类别（已购公房、经济适用房、集资合建住房）、房屋价格类型（标准价、成本价、政府指导价）。

4、填写土地登记卡。共用宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记，各权利人的状况在共用宗地使用权登记卡上进行登记，其他内容在土地登记卡续表上进行登记。

四、已购公房上市交易后的土地变更登记

（一）已购公房上市出售时土地出让金的缴纳

1、已购公房原为划拨土地使用权的，上市后，由购房者按规定缴纳土地出让金。

2、已购公房原为出让土地使用权的，由购房者按规定缴纳相当于土地出让金的价款。

3、已购公房超标部分面积已按市场价格缴纳购房款的，以扣除超标部分面积后的剩余面积为基数缴纳土地出让金。

4、土地出让金或相当于土地出让金的价款缴纳标准，按不低于所购买的已购公房座落位置的标定地价的10%确定。

5、购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权办理土地登记。

（二）变更土地登记程序

1、已购公房上市交易后，应由购房者凭变更后房屋所有权证向县级以上人民政府国土资源管理部门申请土地变更登记，领取土地使用证书。

2、申请办理变更土地登记时应提交下列资料：

（1）土地登记申请书；

（2）售房者土地使用证；

（3）购房者房屋产权证；

（4）购房者身份证及户籍证明；

（5）土地出让金或相当于土地出让金价款缴纳凭证；

（6）土地契税缴纳凭证；

（7）其他有关资料。

3、办理土地变更登记后，要及时做好土地登记卡、土地归户卡、土地档案等资料的变更工作。

五、商品房土地使用权登记地籍调查程序，参照已购公房地籍调查程序办理。

六、土地使用权登记发证收取土地登记费，收费标准按省物价局规定的标准执行。

七、不按本细则规定办理已购公房土地使用权登记的，由国土资源管理部门根据中华人民共和国土地管理法律、法规的有关规定，严肃处理。