关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
国家烟草专卖局


烟草行业企业境外投资项目管理办法

第一条 根据《中华人民共和国烟草专卖法》第二十八条“国务院烟草专卖行政主管部门根据国务院规定，管理烟草行业的进出口贸易和对外经济技术合作”的规定和《国务院批转国家计委关于加强海外投资项目管理意见的通知》（国发〔1991〕13号）精神，以及国家计委《关于编制、审批境外投资项目的项目建议书和可行性研究报告的规定》（计外资〔1991〕1271号），为做好烟草行业企业境外投资项目的管理工作，制定本办法。
第二条 烟草行业企业是指从事烟草专卖品（包括卷烟、雪茄烟、烟丝、复烤烟叶、烟叶、卷烟纸、滤嘴棒、烟用丝束、烟草专用机械，下同）及其相关配套产品的生产经营的工业及商品流通（卷烟批发、烟叶收购、物资供销、对外贸易等）企业。烟草系统企业指烟草行业财务关系上划中央财政的工业及商品流通企业。
第三条 烟草行业企业兴办境外投资项目须按照国家规定的程序和内容，分项目建议书和可行性研究报告进行项目的前期准备工作。
第四条 烟草行业企业兴办境外投资项目的项目建议书和可行性研究报告，均须经各有关省级烟草专卖局提出初审意见报国家烟草专卖局（以下简称国家局）；属于烟草系统企业的项目，由国家局按照国家规定的审批权限审批后报国家计委备案或报国家有关主管部门审批；属于烟草行业非系统内企业的项目，在国家局提出核准意见后，按其隶属关系由有关主管部门进行审批并抄国家局备案。
第五条 烟草行业企业兴办境外投资项目的合同和章程，在项目的可行性研究报告批准后，属于烟草系统企业的项目，按其审批权限在国家局审批或由国家局报对外贸易经济合作部审批；属于烟草行业非系统内企业的项目，按其隶属关系由有关主管部门进行审批并抄国家局备案。
第六条 烟草行业企业兴办境外投资项目时，用于投资的国有资产（包括固定资产、流动资产、无形资产和其它资产），都必须在进行可行性研究前按照《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）和国家国有资产管理局制定的《国有资产评估管理办法施行细则》的规定进行评估；对投资的非国有资产可以参照上述规定进行评估。烟草系统企业的资产评估按国家烟草专卖局和国家国有资产管理局《关于烟草系统企业用国有资产开办中外合资、合作经营企业、股份经营和向境外投资必须进行资产评估的通知》（国烟办〔1992〕第39号）规定的程序进行。未附有国有资产管理行政主管部门确认的资产评估结果报告书的项目，可行性研究报告不能审批。
第七条 烟草行业企业兴办境外投资项目时，须按国家国有资产管理局、财政部、国家外汇管理局《境外国有资产产权登记管理暂行办法》（国资境外发〔1992〕29号）的规定办理产权登记手续；烟草系统企业境外投资项目的产权登记手续，由国家局转报国家国有资产管理局办理。
第八条 烟草行业企业兴办境外投资项目所需出口的烟草专卖品（包括用于作价投资的实物），须执行中国烟草进出口总公司的统一对外报价，并委托有烟草专卖品进出口业务经营权的公司代理出口业务。
第九条 烟草行业企业兴办的境外投资项目，承办单位分阶段及时向国家局反馈情况。在项目的合同及章程批准后，有关项目进展的书面报告，应于下一季度的前十日内送达。项目建成投产后，其季度和年度的财务报告和资产负债表、利润表以及当年经营情况的文字说明，应于下一季度首月25日前和下一年度4月30日前报送到；因故需要延期的应及时报告，经批准后可以缓报。遇有特殊情况应随时报告。上述各项材料，在上报国家局有关主管部门的同时均须抄报有关省级烟草专卖局。
第十条 烟草行业企业的境外企业如调整生产经营方向和规模，变更股本、撤销或再投资等，均应按原审批程序报批。增资后成为限上项目的，要上报国家有关主管部门审批。
第十一条 烟草行业企业进行境外投资，凡由国家局审批的项目，除有特殊情况外，要在收到符合要求的送审文件之日起六十日内决定批准或不批准；限额以上及其它不由国家局审批的项目，国家局应在六十日内报送国家有关主管部门审批。对在地方审批的限下项目，国家局如有异议应在收到抄送的审批文件之日起六十日内提出。
第十二条 本办法发布执行后，如遇国家法律、法规另有规定时，从其规定。
第十三条 本办法由国家局负责解释。
第十四条 本办法自发布之日起施行。