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深圳经济特区房地产转让条例(修正)

时间:2024-07-02 08:37:35 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8603
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深圳经济特区房地产转让条例(修正)

广东省深圳市人大常委会


深圳经济特区房地产转让条例(修正)
深圳市人民代表大会常务委员会


(1993年7月24日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过根据1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改〈深圳经济特区房地产转让条例〉的决定》修正)

第一章 总 则
第一条 为规范房地产转让行为,保障房地产转让当事人的合法权益,维护深圳经济特区(以下简称特区)房地产市场秩序,制定本条例。
第二条 本条例适用于特区内房地产的转让。
第三条 本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物、附着物。
本条例所称房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
第四条 房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
第五条 房地产转让时,建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用的土地的使用权同时转让,不得分割。
第六条 深圳市人民政府(以下简称市政府)房地产管理部门是特区房地产市场的主管机关(以下简称主管机关),依法对房地产转让进行管理。
第七条 下列房地产,应当经主管机关批准,并补足地价款后,方可转让:
(一)通过行政划拨取得土地使用权的;
(二)取得土地使用权时减免地价款的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
第八条 下列房地产,不得转让:
(一)根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的;
(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(四)设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;
(五)权属有争议的;
(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
第九条 房地产预售应当经主管机关批准。
预购的房地产在办理房地产转移登记并领取房地产权利证书前再转让的,按市政府的有关规定办理。
第十条 下列行为视同房地产转让:
(一)以房地产作为出资与他人成立法人企业的;
(二)一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产,并以产权分成的;
(三)收购或者合并企业时,房地产转移为新的权利人所有的;
(四)以房地产抵债的;
(五)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。
第十一条 下列行为不属于房地产转让:
(一)共有人之间对共有房地产的分割;
(二)国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。
第十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同规定的权利和义务同时转移;转让人应当将土地使用权出让合同书或者其复印件提供给受让人。
第十三条 房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。
房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。
第十四条 房地产转让当事人应当按《深圳经济特区房地产登记条例》的规定办理产权转移登记。
第十五条 房地产登记机关核准转移登记的日期,为房地产产权转移的日期。
第十六条 房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。
第十七条 房地产转让当事人一方或双方为境外组织或者个人的,转让合同应当经深圳市公证机关公证。

第二章 房地产买卖

国务院办公厅转发国务院纠正行业不正之风办公室关于2008年纠风工作实施意见的通知

国务院办公厅


国务院办公厅转发国务院纠正行业不正之风办公室关于2008年纠风工作实施意见的通知

国办发〔2008〕13号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  国务院纠正行业不正之风办公室《关于2008年纠风工作的实施意见》已经国务院同意,现转发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。
                             国务院办公厅
                           二○○八年四月二日



关于2008年纠风工作的实施意见
国务院纠正行业不正之风办公室

  为贯彻落实中央纪委十七届二次全会和国务院第一次廉政工作会议关于纠风工作的部署和要求,现提出2008年纠风工作实施意见。
  一、总体要求
  全面贯彻落实党的十七大精神,高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,坚持围绕中心、以人为本、改革创新、惩防并举、统筹推进,坚持完善纠风工作领导体制和工作机制,着力在解决损害群众利益的突出问题和防治不正之风上下功夫,确保新的专项治理工作取得阶段性成果,已开展的专项治理工作取得新的进展,政风行风建设取得明显进步,民主评议和政风行风热线工作不断深化,为推进科学发展、促进社会和谐提供有力保证。
  二、主要任务
  (一)采取有效措施,确保中央价格监管政策的落实。
  督促配合有关部门依法加强市场价格监管,严格控制政府定价和政府指导价的调整,对部分重要的居民基本生活必需品及服务实行临时价格干预措施,对其他居民基本生活必需品进行必要的监管,坚决纠正不顾大局,不执行、不落实中央有关加强价格监管的措施及工作要求等行为,严厉打击价格方面违法违规行为,保障人民群众的基本生活需要。
  (二)实施综合治理,坚决防止农民负担反弹。
  对涉农乱收费问题开展综合治理,严格清理涉农收费文件和项目,建立健全涉农收费文件审核制度。继续贯彻执行涉农税收、价格和收费公示制,农村订阅报刊限额制,农民负担监督卡制以及涉及农民负担案(事)件责任追究制。规范一事一议筹资筹劳行为,坚决纠正和查处违背农民意愿、超范围超标准向农民筹资筹劳和强行以资代劳等问题。坚决纠正和查处涉农乱收费、乱罚款和各种集资摊派问题,切实防止农民负担反弹。对各地落实中央惠农政策情况进行监督检查,坚决纠正和查处截留、挪用和克扣涉农补贴款等问题,以及新农村建设中不顾农民实际承受能力,强拆强建、盲目建设等损害农民利益问题。坚决纠正和查处农村土地承包、征占农村集体土地和农民承包地中损害农民权益的突出问题,建立健全加强监管的长效机制。督促配合有关部门进一步清理和取消针对农民工进城就业的歧视性规定和不合理限制。
  (三)强化监督管理,确保社保基金、住房公积金和扶贫救灾资金等专项资金的安全。
  强化社保基金监管。督促配合有关部门规范社保基金的征缴、支付、管理和使用,加强基金征缴和对财政专户的监督,完善相关政策制度,实现专户存储、专款专用。严肃查处贪污、截留、挤占、挪用、骗取社保基金等行为。加快建立和完善基金风险控制长效机制,确保基金安全,确保基金的社会保障功能真正惠及广大群众。
  强化住房公积金监管。督促协调有关部门完善住房公积金缴存使用政策,做到应缴尽缴、公平规范,为解决城镇职工住房问题发挥更大作用;健全监管制度,落实监管责任,及时发现并严肃查处违规运作、缴纳和挤占、截留、挪用住房公积金等行为,确保资金安全;加强住房公积金管理机构内部管理,规范运作,改进作风,提高服务质量和办事效率,方便支取、使用,切实维护广大职工合法权益。
  强化扶贫、救灾资金等专项资金监管。督促加强审计和财政监督,确保扶贫、救灾资金等专项资金专款专用,及时足额发放到位。严肃查处贪污、截留、挤占、挪用、骗取扶贫、救灾资金等专项资金行为。
  (四)加大工作力度,继续解决教育、卫生等方面损害群众利益的突出问题。
  深入治理教育乱收费。督促各级政府履行投入和监管责任,确保对农村义务教育阶段学生全部免除学杂费、免费提供教科书和补助贫困家庭寄宿生生活费等经费保障机制改革各项政策的落实。配合有关部门推进区域内义务教育均衡发展,逐步解决城市义务教育阶段择校收费问题。保障农民工随迁子女与所在地学生平等享受义务教育的权利,免收借读费。基本完成义务教育阶段改制学校的清理规范任务,加大高中阶段改制学校的清理规范力度。继续实行公办普通高中招收择校生“三限”(限分数、限人数、限钱数)政策、高校招生“阳光工程”等。加强对学校收费的监督,除国家另有规定外,各级各类学校的学费、住宿费不得高于2006年秋季的相关标准,地方自行制定的与国家教育收费政策不符的文件规定一律废止。加强对国际合作办学的监管,严禁借机乱收费。严格规范学校服务性收费和代收费行为,禁止任何部门和学校统一征订教辅材料和开办有偿补习班,严禁中小学教师举办或参与举办各类收费培训班、补习班、提高班。坚决纠正脱离当地经济社会发展实际建设奢华校园的行为。坚持并完善教育经费拨付、学校经费收入和使用情况的经常性审计监督制度。
  继续纠正医药购销和医疗服务中的不正之风。督促有关部门认真落实医药卫生体制改革各项措施,积极促进建立城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗和医疗救助制度,完善医保结算办法,进一步缓解群众看病就医难问题。全面推行以政府为主导、以省(区、市)为单位的药品网上集中采购办法,进一步明确由政府建立监管平台和非营利性的采购平台,加强对药品集中采购全过程的监督,规范并推进医疗器械集中采购工作。完善医药价格监管办法,采取多种方式逐步改革“以药补医”体制,完善医疗机构补偿机制。强化药品生产经营监管,继续治理医药购销领域商业贿赂,制定医药代表行为准则,落实不良行为记录制度。大力推进城市社区和农村医疗卫生服务机构基本用药的供应、集中采购、统一配送,改革基层医疗卫生服务机构运行机制,探索农村和城市社区药品零差价供应机制。进一步规范医疗器械注册管理,强化对生产企业的监督检查和质量抽查,加强对经营企业的日常监督管理,规范其经营行为。加强医德医风建设,大力推行院务公开,建立医务人员医德考评制度,制定医疗卫生系统违法违纪行为处分规定,规范医疗服务行为。配合有关部门加强对医疗卫生服务机构的监管,严格落实公立医院院长行风建设责任制,积极推进对大型医院的巡查工作,坚决制止和纠正各种乱加价、乱收费行为。严厉打击虚假违法医药广告。研究制订加强民营医疗卫生服务机构监管的措施和办法。
  (五)严格清理规范,坚决纠正评比达标表彰和节庆活动过多过滥问题。
  继续清理规范评比达标表彰活动。在巩固2007年清理工作成果的基础上,配合党委、人大、政协、法院、检察院、工会、共青团、妇联等对所属单位举办的各种评比达标表彰活动进行全面清理、规范,着力解决过多过滥问题,努力实现评比达标表彰项目大幅减少、保留项目发挥积极作用、基层企业及群众负担明显减轻的目标,并制定长效管理的规范性文件。
  严格控制和规范党政机关举办节庆活动。认真落实党中央、国务院有关严格控制和规范党政机关举办节庆活动的要求,严格清理不符合规定的节庆活动,坚决纠正和查处滥用财政资金,利用行政权力拉赞助、搞摊派,以及利用举办节庆活动谋取私利等问题。
  (六)加强规范管理,认真解决公共服务行业、行业协会和市场中介组织侵害群众和企业利益问题。
  坚决纠正公共服务行业利用特殊地位和管理优势限制和侵害消费者权利、设置服务陷阱、推行强制服务、指定消费、搞价格欺诈以及乱收费等损害消费者权益的问题,督促有关行业研究提出治本措施。
  严格规范行业协会和市场中介组织的服务和收费行为。依法加强监管,坚决纠正行业协会和市场中介组织强制入会、摊派会费、强行服务等行为,严肃查处擅自扩大收费项目、提高收费标准,以及违规设立“小金库”、乱收乱支等问题。完善政策措施,引导行业协会和市场中介组织加强自律,促进其健康发展。
  此外,继续深化治理公路“三乱”工作,牵头和责任部门要切实承担起治理责任,积极探索推进行政执法体制改革等源头治理的措施,巩固全国公路基本无“三乱”成果。各地区、各部门可根据本地区、本行业实际,有针对性地开展清理纠正工作。
  (七)坚持纠建并举,进一步加强政风行风建设。
  督促各部门各行业按照中央关于加强作风建设、建设服务型政府的要求,坚持“管行业必须管行风”的原则,严格落实行风建设责任制,强化对本系统的监管和指导。没有承担纠风专项治理任务的部门和行业,要针对群众反应强烈的问题,认真开展自查自纠。各政府部门和公用企事业单位,要广泛深入开展理想信念教育、廉洁从政教育、优良传统教育、职业道德教育、法制教育,筑牢抵御不正之风的思想道德防线;建立和完善行业行为准则和职业道德规范,推进部门和行业的文明诚信建设和道德规范建设。要健全监督制约机制,强化部门和系统的内部监督,加强纪检监察、审计等部门的监督,重视新闻媒体的舆论监督,充分发挥群众的监督作用。特别要从改革体制机制、解决利益驱动问题入手,逐步建立靠制度管权、按制度办事、用制度管人的长效机制。继续开展创建文明行业和人民满意的政府部门活动,及时总结经验,树立典型,加强正面引导。
  要围绕纠风专项治理,深入开展民主评议政风行风活动。坚持全面推进,突出重点,广泛开展对新增加专项治理项目涉及部门和行业、与群众生产生活密切相关公共服务部门和行业,以及基层站所、学校、医院的评议,逐步建立和完善科学规范的行风评议评价体系、运行方式和结果运用机制。以关注民生、改进作风为主线,从解决具体问题入手,创新政风行风热线工作形式,扩大覆盖面和参与面,提高办结率和群众满意度。要特别注重发现并纠正损害群众利益的苗头性、倾向性问题,及时研究民主评议和政风行风热线工作中出现的新情况新问题,总结成功做法和经验,形成纠正、建设、监督三者相互结合、相互促进的良性互动。
  三、工作要求
  (一)加强组织领导,认真落实纠风工作责任制。各地区、各部门要站在贯彻落实党的十七大精神、实现全面建设小康社会奋斗目标的高度,把纠风工作摆在更加突出的位置,认真履行职责,切实加强领导。要按照“谁主管谁负责”的原则,健全和落实纠风工作责任制,细化任务,明确责任,严格目标考核。纠风专项治理工作联席会议各成员单位要充分发挥职能作用,牵头部门要加强统筹,制订切实可行的工作方案,积极组织有关方面抓好落实;相关责任单位要密切配合,按照职责分工积极主动完成任务;派驻监察机构要认真履行职责,配合做好本部门、本系统的纠风工作;各级纠风工作机构要切实搞好组织协调和监督检查,确保各项任务落到实处。
  (二)加强督促检查,严肃查办违纪违规案件。要把定期的普遍检查与经常性的明察暗访作为推动纠风工作的重要手段,贯穿于全年工作的始终。每项专项治理工作都要开展联合检查,特别是要加大对关系民生的中央改革措施和宏观调控政策落实情况的检查力度。要深入基层、深入实际,注意抓住重点部位和关键环节,及时发现并有效解决不正之风问题。对检查中发现的重点问题,要督促相关单位限期整改,并举一反三,堵塞漏洞,防止同类问题重复发生;对检查中发现的带有普遍性的问题,要认真研究治本措施,推动制度创新。要加大对损害群众利益案(事)件的查处力度,严格责任追究,坚决纠正有令不行、有禁不止、顶风违纪行为,对典型案件要公开曝光。
  (三)加强调查研究,加大源头防范力度。各地区、各部门要不断研究新情况、解决新问题,总结新经验、把握规律性,在坚决纠正损害群众利益不正之风的同时,按照更加注重治本、更加注重预防、更加注重制度建设的要求,大胆探索,以改革的思路和创新的办法开展工作,不断铲除滋生不正之风的土壤,努力从源头上防治各种不正之风。
运筹法律谋略,理顺各方关系

上海欧美乐园的危机处理
 

商务危机是每一个企业在经营都将可能遇到的一种现象,房地产企业也不例外,特别是在房地产开发项目过程中,更可能受宏观经济和微观经营等因素影响而难以避免。商务危机处理不好,则可能导致项目搁浅,或公司破产,并因大量债权债务纠葛引发连环诉讼。为此,如何用好政策法律,运筹谋略,理顺商务危机中的各种债权债务及有关协作各方的关系,则是摆脱企业在房地产开发项目中商务危机之关键。本文例举一案,试作剖析。

「上海欧美乐园」,地处浦东航头,项目总投资预计三十亿人民币,建设目标乃为亚洲地区最大的娱乐场所之一,集文化、科技、娱乐、社会风情於一体,由澳大利亚悉尼2000年奥运会总设计者和国内华东设计院共同设计,堪称东方迪斯尼。该项目是由美籍华人美国共和党亚裔总部主席由美籍华人美国共和党亚裔总部主席朱伯舜博士和浦东航头(集团)股份有限公司合资开发,项目公司注册投资近2,000万美元。外方以香港公司出面,占公司93%股份:「航头」公司占公司7%股份。项目启动後不到半年,香港公司的负责人朱伯舜博士突然因病去世,该公司无意继续投资开发,导致项目搁浅。此时公司因香港公司资金仅少量到位,留下巨大债务问题而发生商务危机。公司共签署协议的20份,主要债务:银行贷款约1,OO0余万元人民币;拖欠两家施工单位工程款约3,OOO余万人民币;欠土地一期使用补偿款约400万元人民币,加上应付设备款等总债务达5,000余万元人民币。然而,香港公司资金仅从香港等地筹集资金约200余万人民币到位,缺口甚大。
面对这一状况,「航头」公司委托笔者担任法律顾问,处理危机发生後的债权债务等法律问题。作为律师,首先将该项目所有合同清理,列表後排列出履行情况及债权债务处理意见,同时对该项目财务执行情况进行分析。该项目香港公司资金虽未到位,但银行贷款及200万元投资款主要用于部分土地转让费支付及设计费用使用,少量支付公司行政开支,坏帐及不良债务几乎为零,主要债务为拖欠的工程款和银行贷款。换言之,三大块债务中除银行贷款外,拖欠施工款及土地使用费的支付另有协商余地,该建设项目基础费用实际借用了他人资金开发。该项目土地使用费平均不到每亩10万元人民币,计划用地330万平方公尺,潜力巨大。

涉及的法律问题主要有三个:一是因香港公司资金不到位产生两家公司股东之间的内部关系,按中国法律规定,有关部门可以撤销公司,吊销营业执照,并处罚款等:此种情况下,「航头」公司可寻找新的合作方,也可终止公司经营活动,内部组织清算,并可提出索赔。二是该公司与施工单位、银行、设备商等产生的外部债权债务关系。三是香港公司在香港等地与其他股东之间的债权债务关系。解决上述商务危机,也有三个方案:一,香港公司转让全部股权,寻找新的伙伴接盘:二,「航头」公司妥善处理各层关系,理顺债权债务关系重新寻找合作方启动项目,全面复工:三,谈判未果,因债权债务引发连环诉讼。
综合各种因素,「航头」公司总经理郭秋杰先生(经济学博士)决策力争一、二方案解决问题,避免第三方案的结果。「航头」公司首先与朱家子女处理好关系,取得谅解,由朱家在海外寻找接盘伙伴。「迪斯尼」、「中旅香港公司」等一批海外娱乐业投资者纷纷前来考察,但因涉及周期过长,「航头」公司未能同意,即「转盘」的第一方案未果。同期经过数月努力谈判,施工、建设二大公司面对现实,同意将第一期施工款改为投资款,同意与「航头」方合作共同开发该项目,银行为表示支持项目继续开发,放宽贷款期:其次,朱家同意由[航头]
公司主权处理,并表示退股。而[ 航头]公司承诺全部债务的同时,表示将在建成的欧美乐园中为朱伯舜博士立一座纪念碑。
理顺上述关系,项目立即复工。有关上级部门见「航头」公司有如此能力处理商务危机,便又将大片土地划给公司开发。于是一批境外投资者看好该项目前景及周边土地升值的潜在因素,纷纷参建其中部分项目,或开发乐园周边土地,银行也表示给予贷款,给项目开发又带来大量资金,一场商务危机顺利渡过。可见,解决[
商务危机],公司决策者必须树立「自信」,然後才能取得[
他信]即取得债权人和其他投资者的信任。只有将各种问题分析透彻,法律关系理顺,并作好安排,才能有基础取得谈判成功,将话说透彻。要尽力避免诉讼,防止事态恶性循环,才能渡过危机,取得转机,形成良性循环。可以这么说:面对商务危机,赢是赢在自己,输也是输给自己。

(本文作者系泛亚律师事务所主任/
法学硕士,先後在上海市高级人民法院、上海市中级人民法院等机关从事审判、调研工作十余年,参与办理各类案件千余件;曾在上海
市司法局律师管理处从事律师管理工作;先後在全国法学报刊上发表论文三百余篇,获最高法院、国家卫生部、新闻出版总署等论文成果奖十九篇,以曾平、曾言为笔名发表证券、金融、房地产投资方面文章
千余篇;参与国内外数十起大宗收购案。1995年,1996年两年中承办涉及上海证券交易所、武汉政权交易中心、广东连交所等大案20余件,涉案标的13亿元人民币。)