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贷款新政下,简析房屋交易的违约问题/吴林锋

时间:2024-06-30 13:20:16 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9671
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贷款新政下,简析房屋交易的违约问题

吴林锋


  对正处于疯狂上涨的中国楼市而言,4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
  在司法实践中,笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定:“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付,若逾期支付×天,出卖人有权解除合同,买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么,贷款新政下,因贷款不足无法正常交易,买受人能否顺利解除合同?解除合同是否需要承担违约责任?根据笔者的司法实践经验,需要区分情况:

一、贷款不足,有约定的,按照约定处理

  如《房地产买卖合同》约定:“买方申请贷款×万元,若贷款不足部分,买方应当在过户前补足。”那么,根据合同缔约自由、全面履行合同的原则,买卖双方对可能出现的“贷款不足,甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式,即买方应当以“现金方式补足”。
  但在现实交易过程中,买卖双方签订合同时,并没有特别注意这一条款。在贷款新政下,一旦买方贷款出现问题,而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易,买方将面临被动的局面:卖方在履行必要的法律催告程序后,可以逾期付款根本违约为由,解除买卖合同,并追究买方的违约责任。与此,笔者建议,作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下,通过协商解决。

二、贷款不足,没有约定的,区分两种情况:

  1、贷款新政下,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,法院一般都会准许;且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
  笔者认为,上海法院这一处理精神,在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下,严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时,《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为,贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广,情势变更原则在上海司法实践中,掌握严格,都需要报请“高院”审核。
  因此,买方碰到贷款不足,若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任:其一、需举证贷款不足,买卖合同事实上已经无法履行;其二、贷款不足,并非自身原因造成。
  2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒:
  针对的是尚未签订购房合同的情况,面对楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现?对此,笔者的建议:
  1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日,可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。
  2、如贷款预期未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的,双方均有权解除合同,互不承担违约赔偿责任。”

本文作者:上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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抚顺市社会团体登记管理办法

辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市社会团体登记管理办法
(抚顺市人民政府令第29号 1997年7月4日)



第一条、为保障社会团体的合法权益,加强对社会团体的管理,根据国务院《社会团体登记管理条例》和《辽宁省社会团体登记管理实施细则》的规定,结合我市的实际情况,制定本办法。
第二条、凡在我市境内组建下列社会团体,必须遵守本办法:
(一)、哲学、社会科学、自然科学和交叉科学学会、研究会;
(二)、工业、农业、商业等经济类行业协会;
(三)、由专业人员组成或以专业技术、专门资金为从事某项事业而组建的非经济类专业性协会、基金会;
(四)、各种联合会、联谊会、促进会;
(五)、其他社会团体。
国家法律、法规另有规定的除外。
第三条、市、县(区)、民政部门是社会团体的登记管理机关,负责本办法的具体实施。
第四条、社会团体的业务主管部门主要是政府的职能工作部门。
社会团体业务主管部门的主要职责:
(一)、对申请组建的社会团体进行资格审查;
(二)、管理指导社会团体的日常业务活动;
(三)、对社会团体的行政业务进行监督;
(四)、负责社会团体合并或终止活动的善后工作;
(五)、为非法人社会团体承担法律责任。
第五条、组建全市性的社会团体,向市民政局申请登记,组建县(区)、及县(区)、以下的社会团体,向其所在地的县(区)、民政局申请登记。组建跨市、县(区)、的社会团体,向所跨区域的共同上一级民政部门申请登记。
第六条、申请组建社会团体应提交下列材料:
(一)、社会团体负责人签署的登记申请书,其内容包括本社会团体组建的必要性、筹建情况、办公地址或联络地址;
(二)、业务主管部门审查同意的正式文件;
(三)、社会团体章程,其内容包括社会团体的名称、宗旨、任务、活动地域、业务范围、会员资格及权利义务、组织机构、负责人产生的程序及职权、经费来源、管理办法、章程修改及社会团体终止程序;
(四)、拟选正、副职负责人和秘书长的姓名、年龄、住址、职业及简历;
(五)、团体会员和个人会员名单;
(六)、经费来源证明。
第七条、社会团体负责人的专业或学识必须在本社会团体所涉及的学科、行业中具有一定的代表性。
第八条、社会团体登记管理机关收到社会团体登记申请书及有关材料后,应在三十日内,对核准登记的,发给《社会团体登记证》,对不予登记的社会团体以书面形式作出答复。
申请人对登记管理机关不予登记不服的,在接到书面答复后十日内,可向上一级民政部门申请复议。
第九条、社会团体登记管理机关按照《民法通则》第三十七条的规定,审查并确认申请登记的社会团体是否具备一般法人资格:
(一)、依法成立;
(二)、有必要的财产或者经费;
(三)、有自己的名称、组织机构和场所;
(四)、能够独立承担民事责任。
对具备法人条件的,发给社会团体法人登记证。对不具备法人条件的,发给社会团体登记证。
第十条、社会团体必须在登记管理机关审查核准并发给《社会团体登记证》后,方可宣布成立。
经核准登记的社会团体,由登记管理机关报同级人民政府备案,并由社会团体出资在本行政区的主要报刊上公告。
第十一条、在同一行政区域内不得组建名称、性质、宗旨、任务相同或相似的社会团体。
非全市性社会团体的名称,不得冠以“抚顺”或“全市”字样。
第十二条、社会团体可以下设办事机构和专业委员会作内部机构。凡设立专业委员会的,必须报登记管理机关备案后,方可进行活动。
社会团体不得设立分会和二级社会团体。
第十三条、社会团体应将年度工作计划、总结、经新闻出版行政管理机关批准出版的刊物样本报送登记管理机关备案。
社会团体组织的重大活动应事先向社会团体登记机关和业务主管部门报告。
第十四条、社会团体不得从事以营利为目的经营性活动。经核准登记的法人社会团体,在国家法律、法规允许的范围内,可以开展与本身业务密切相关的有偿服务活动,但必须持登记机关出具的证明到有关部门申请批准。所得收入只能作为本社会团体按章程规定的活动经费。
第十五条、社会团体的印章为圆形(直径四厘米)、,刊社会团体全称。印章印文中的汉字使用宋体字,并应用国务院颁布实行的简化字。民族自治地区社会团体印章的印文应将汉文与通用的少数民族文字并刊。社会团体的印章和证件在启用前,必须将印模和证件样式报送登记管理机关备案。
第十六条、社会团体改变宗旨或者由于其他变更造成与原登记机关管理管辖范围不一致的,应当到原登记管理机关办理注销登记手续,交回社会团体登记证书和印章,停止活动。
社会团体需要改变名称、法定代表人或负责人、办事机构地址或联络地址时,事先应告知登记管理机关,并在十日内办理变更登记手续。
第十七条、注销登记的社会团体,在按章程规定终止活动的同时,必须结清债权债务;不具备法人资格,无力结清的,由业务主管部门负责。
第十八条、社会团体登记管理机关,对社会团体行使下列监督管理职责:
(一)、监督社会团体遵守宪法、法律和法规;
(二)、监督社会团体依法登记;
(三)、监督社会团体依照章程进行活动;
(四)、对社会团体的违法活动进行处罚;
(五)、对遵纪守法、贡献突出的社会团体予以表彰;
(六)、对社会团体秘书长以上干部进行培训。
第十九条、社会团体登记管理机关对社会团体实行年度检查制度。社会团体应当于每年第一季度向登记管理机关提交上一年度的年检报告和有关材料。
第二十条、对未经核准登记的社会团体,报刊、广播、电视等新闻单位一律不得宣传报道(含广告)。
第二十一条、社会团体有下列情形之一的,登记管理机关可以根据情节轻重分别予以警告、停止活动、撤销登记、依法取缔的处罚:
(一)、登记中隐瞒真实情况、弄虚作假的;
(二)、涂改、转让、出借社会团体登记证书的;
(三)、从事以营利为目的经营活动的;
(四)、违反章程规定的宗旨进行活动的;
(五)、从事危害国家利益的活动的;
予以撤销登记、依法取缔的处罚,由登记管理机关公布。
第二十二条、未经核准登记擅自以社会团体名义进行活动不听劝阻的,由民政部门命令解散。
第二十三条、登记管理机关处理社会团体的违法行为,必须查明事实,依法办理,并将处理决定书面通知社会团体业务主管部门和社会团体法定代表人或者负责人。
第二十四条、社会团体对登记管理机关的处罚决定不服的,其法定代表人或负责人可在接到处罚决定书后十日内向上一级登记管理机关申请复议。
第二十五条、本办法由市民政局负责解释。
第二十六条、本办法自发布之日起施行。

关于政府部门集中购买和更换正版软件的通知

天津市人民政府办公厅


关于政府部门集中购买和更换正版软件的通知

颁布单位: 天津市人民政府办公厅
颁布日期: 2003-01-23
实施日期: 2003-01-23


各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
  为贯彻落实国家版权局、 国家计委、 财政部、信息产业部《关于政府部门应带头使用正版软件的通知》(国权联〔2001〕1号)和市人民政府办公厅《转发市版权局等四部门关于做好使用正版软件清理盗版软件工作意见的通知》(津政办发〔2001〕90号),做好政府部门集中购买和更换正版软件工作,现就有关问题通知如下:
  一、进一步提高认识
  各级人民政府及政府各部门要切实认识到,使用正版软件、清理盗版软件,是依法行政、依法治市、科技兴市的需要,是保护软件开发者和软件著作权人合法权益、维护软件市场正常秩序的需要,是加快我国和我市软件产业发展、以信息化带动工业化的需要,也是履行我国政府加入世界贸易组织的承诺、表明我国政府保护知识产权的坚定立场、维护和树立我国政府良好国际形象的需要。各级政府和政府各部门要加强领导,自觉清理盗版软件,带头使用正版软件。
  二、集中购买和更换正版软件的范围和种类
  (一)我市首批集中购买和更换正版软件的范围为:市政府各委办局。
  (二)首批更换和购买正版软件的种类为:计算机办公软件,防病毒和翻译软件。今后逐步更换和购买正版软件的种类为:数据库,计算机操作系统,服务器操作系统。
  三、购买正版软件的申报和采购程序
  (一)各单位按照首批购买和更换正版软件的种类编制需求计划,报送市信息化办公室。由市信息化办公室会同市版权局负责对各单位购买正版软件的需求计划进行核实,编制我市采购正版软件计划,经市计委审核后,送市财政局审批。
  (二)政府部门购买正版软件属于政府采购管理范围,应按照政府采购有关制度规定的程序执行。由市信息化办公室、市版权局、市计委、市财政局委托市政府采购中心,组织专家对各单位更换和购买正版软件的品种和数量进行论证,并实施公开招标采购。
  四、购买正版软件的资金来源
  各单位购买正版软件所需资金应纳入本单位年度经费预算,作为正常的办公经费开支给予保证。为了鼓励购买和使用正版软件,推动软件正版化工作,市财政对首批集中更换和购买正版软件的行政机关给予一定的资金补助,作为软件正版化的启动资金。
  五、更换、购买正版软件工作的进度和检查验收的安排
  (一)2003年2月底之前,各单位将购买正版办公软件的需求计划报送市信息化办公室。3月份,由市信息化办公室、市版权局、市计委、市财政局共同组织审核和招标采购工作。4月份,首批单位更换完毕。
  (二)2003年4月底前,由市版权局、市计委、市财政局、市信息化办公室共同组成检查验收小组,对我市政府部门更换正版软件的情况进行检查,并对不符合要求单位的整改情况进行复查。5月份,对全市更换、购买正版软件工作和检查验收情况书面向市人民政府报告。
  各有关部门要按照津政办发〔2001〕90号文件的要求,明确分工,履行职责,密切配合,抓好落实。
  
               二OO三年一月二十三日