试论“公诉引导取证”制度的创设与完善
张连华
内容提要:修改后的刑事诉讼法,庭审方式的改革,法院居中裁判的地位愈显突出,公安、检察机关则成为事实上的控方。对犯罪指控的成败将由公安、检察机关共同承担,法院作出的任何判决都决定着公安、检察机关的工作成效。因而,公安机关与检察机关在整个刑事诉讼中只有通过双方相互依存并经常性地发生影响,形成合力,才能使整个司法体制充满活力。而公诉引导侦查取证,就是双方合作的模式之一,在刑诉理论界也是一个有待探索和研究的新课题。
关键词:公诉机关 公安机关 自侦机关 引导取证 介入模式
建立公诉引导取证制度是今年最高检察院提出的三大公诉改革之一,各级检察院均给予了高度的重视,当前全国检察系统的公诉部门均处在积极的摸索和试行之中。当然,公诉引导取证制度是刑事诉讼法理论中一个全新的研究课题,其建立的必要性与合理性有待论证。本文就建立以及完善检察引导取证机制的必要性提出自己的看法,以求教与方家。
一、公诉引导取证制度的涵义
公诉引导取证,细言之就是检察机关引导侦查取证,是指检察机关为了提高刑事案件的公诉质量,及时、全面、合法地获取指控犯罪所必需的证据,而采取法律规定的诉讼手段,加强与侦查机关(包括公安机关和自侦部门)的配合,引导侦查机关准确、全面地收集和保全指控犯罪所需的证据,保证侦查活动的依法进行,从而确保公诉活动的顺利进行。
公诉引导取证符合刑事诉讼任务的要求,是由刑事诉讼的任务、目的决定的。①任务的相同性,促使公安、检察机关必须着力于配合。刑事诉讼的任务是保证准确、及时地查明犯罪事实,正确应用法律。公安、检察机关在刑事诉讼中共同担负着这一任务,只是由于各自的职责不同,处于刑事诉讼的不同阶段;公安机关以发现、收集、固定证据为主,检察机关以审查、鉴别、运用证据为主,查明案件事实,就是要查明犯罪的动机、手段、过程、后果等一切与定罪量刑有关的事实情节。所有这些,都必须要有相应的证据来展现。证据是诉讼的核心,定罪的关键。正确适用法律是为了在查明案件事实的基础上,分清罪与非罪,此罪与彼罪的界限,提起公诉,以利法庭适度量刑。②侦查权与公诉权的目的是相同的,都是为了追诉犯罪。侦查权的行使,是从查清犯罪事实和查找犯罪嫌疑人的角度,为追诉犯罪提供事实依据。而公诉权的行使,是从指控犯罪、追诉犯罪的角度,运用证据,促使追诉犯罪的实施,保证检控成功。因此,公安、检察机关必须在诉讼证据的收集上加强配合,形成合力,才能共同完成追诉犯罪的任务。公诉引导侦查正是公安、检察机关相互配合的切入点。
1、对公安机关的引导取证
引导侦查取证,保证侦查活动的依法进行,通过对捕前、捕中、捕后三个环节上侦查活动的引导,为案件的起诉做好准备,真正发挥侦查监督部门对案件从侦到诉之间的桥梁纽带作用,有助于及时准确地打击犯罪,改变实践中出现的侦、控、审三方在证据认识上的不协调,检察机关夹在中间处于两难境地的局面。通过“引导”而不是“指挥”侦查,既借鉴了国外检警一体化的长处,又不是越权代办,包揽一切,保证了公、检、法三家分工负责,互相配合,互相制约的关系。同时在引导侦查过程中,依法对侦查活动实施监督,能够切实防止片面追诉犯罪,轻视保障人权现象的发生。
2、对自侦机关的引导取证
建立公诉引导取证机制是今年高检院提出的三大公诉改革之一,但是,许多检察机关在试行公诉引导侦查时,对公诉引导侦查的范围作了狭隘的理解,只注重对公安机关的侦查活动的引导取证工作,而忽视了检察机关的侦查职能,忽视了对自侦部门的侦查工作的引导工作,从而影响了自侦案件的质量,一定程度上削弱的检察机关打击贪污贿赂犯罪的力度。笔者认为,公诉机关与自侦机关尽管处于同一个级别层面上,但公诉机关对自侦机关的引导取证也必不可少,也要加强相互之间的合作与联系,才能更好的打击犯罪。
二、现行侦诉分离制度存在的缺陷
从司法实践看,在没有提出检察引导侦查取证这个司法理念之前,我国检察机关对公安机关的侦查活动实行的是提前介入,这种提前介入活动一般是由批捕部门承担为主,起诉部门参与提前介入。
根据现行刑诉法的规定,受侦诉阶段明确划分的影响,侦查工作的目的是为了破案和结案,忽略了侦查工作对指控犯罪的作用;公诉工作就是法庭上指控犯罪,忽略了如何收集更多、更全面的证据来指控犯罪。因此,这种“提前介入”的方式仍然没有将公诉机关与侦查机关两方面的资源有效的结合起来。这样的制度存在明显的缺陷:
(一)难以适应指控犯罪的需要
侦查作为审查起诉前的一个独立阶段,远离法庭审判活动,侦查人员虽拥有侦查权,承担收集固定证据的责任,却不直接承担因证据不合要求而造成败诉的风险和后果,这种权利和责任的错位,必然造成侦查人员的注意力更多地放在破案和抓获犯罪嫌疑人上,而对破案后及时、全面地收集和固定犯罪证据缺乏足够的内在动力。
(二)难以适应诉讼活动动态发展的需要。
由于侦查机关远离法庭,对审判活动缺乏切身体会,尤其是对控辩双方质证的过程缺乏直观、深入的了解,致使侦查人员对法官最终据以定罪量刑的证据规格、标准等缺乏足够的了解。
(三)难以适应二审、再审的需要。
不利于提高诉讼效率。同一本案卷,同一个事实,一审的检察人员阅卷、查证、研究相关法律批捕后,到起诉环节,二审的检察人员还要再次重复同样的工作,同样的材料在批捕环节复印了到起诉环节还要再印,同样的证人在批捕环节问了后,到起诉环节还要再问…,这一系列的重复劳动贻误了诉讼时间和战机,造成了诉讼资源的极大浪费。
笔者认为,满足于对侦诉分离制度的修修补补,是不能从根本上解决问题的。高检院提出的公诉引导侦查方案,一方面吸收了检警分立模式的优点,检察机关与侦查机关保持一定的距离,两机关分工负责,相互独立,这有利于发挥侦查机关的优势和积极性,又有利于检察机关及时参与侦查活动,引导侦查机关的取证活动,防止证据的毁灭。另一方面,它又吸收了检警结合模式的优点,注重检察机关对侦查活动的参与和控制,强调侦查机关与检察机关的互相配合与互相制约,尤其是检察机关对公安机关的刑事诉讼活动予以监督,有利于防止侦查权的滥用。所以,公诉引导侦查是适应了刑事诉讼体制改革的需要,有其存在的现实意义。应当设立检察引导侦查取证制度,从制度上完善侦查与公诉的协调工作。
三、公诉引导侦查取证的理论与法律基础
1、国外刑事诉讼的经验与做法
西方经济分析法学派的代表人物波斯纳认为,法律程序在运作过程中会耗费大量的经济资源,为了提高司法活动的经济效益,应当将最大限度地减少这种经济资源的耗费作为对法律程序进行评价的一项基本价值标准,并在具体的司法活动中实现这一目标。而公诉引导取证制度就是节约司法资源,追求司法资源效益最大化的一项制度。
纵观国外的司法和刑事诉讼制度,一般来说,各国的检察机关都有侦查权,只是程度不同。如日本和英国对于公诉引导侦查取证的做法。重要的侦查取证问题,主诉检察官应当直接参与。③在对某些复杂、争议大、影响大的案件准备庭审时,主诉检察官也需要主持或参与某些调查、询问,以熟悉案情和证人,防止庭上意外情况的发生。
我们认为,日本、英国的做法尽管不一定完全适合中国的国情,但可以汲取他们有益的经验和做法,在现有法律规定的范围内,拓展工作思路,改进工作方法。
2、法律基础
(1)刑事诉讼法第68条规定,人民检察院认为公安机关对应当立案侦查的案件而不立案侦查,或者被害人认为公安机关对应当立案侦查的案件而不立案侦查,向人民检察院提出的,人民检察院应当要求公安机关说明不立案的理由。人民检察院认为公安机关不立案理由不成立的,应当通知公安机关立案,公安机关接到通知后应当立案。实际上,这就确定了检察机关对刑事案件立案侦查的决定权,这项权力是“侦查指挥权的一个重要组成部分”。
(2)刑事诉讼法第140条第1款规定,人民检察院审查案件,可以要求公安机关提供法庭审判所必需的证据材料。这里的“可以”实际上是赋予检察院享有可以引导取证的权力,也可以说是一项法定的权力。
(3)第140条第2款规定,人民检察院审查寰宇中.对于需要补充侦查的。可以退回公安机关补充侦查,也可以自行侦查。
(4)2000年最高人民检察院审查批捕厅、审查起诉厅与公安耶刑事侦查局联合发出《关于公安机关侦查部门、检察机关批南部门、起诉部门加强工作联系的通知》一文,主要就检察机关的批捕、起诉部门提前介入案件的侦查活动问题作出规定。
四、构建引导侦查取证制度的内容
1、模式。在现有的捕诉分离的检察体制下,检察引导侦查取证应实行“公诉为主,批捕为辅”的模式。“公诉为主,批捕为辅”,是指引导案件的侦查,主张让公诉部门负责案件的侦查引导活动,由批捕部门予以配合、协助。这样一来,就改变了以前检察机关提前介入公安机关侦查活动以批捕为主的传统习惯。
2、引导侦查的案件范围与内容
针对我国目前的司法资源紧缺的现状,并非所有的案件侦查活动都需要检察引导。否则难以发挥司法资源的集中优势,造成不必要的浪费。笔者认为,下列案件适用检察引导侦查:(1)杀人、重大恶性抢劫、绑架、强奸等重大、疑难复杂案件;(2)公司、企业人员的重大经济犯罪案件;(3)重大涉税犯罪案件;(4)有关恐怖组织、黑社会性质的组织犯罪案件;(5)外国人犯罪案件;(6)在社会上有较大影晌的案件;(7)对定性处理公检双方认识有分歧、性质难以确定的案件。(8)检察机关认为有必要引导侦查取证的其他犯罪案件。
在引导的内容上也应有所侧重。引导侦查取证的重点在于“取证”,而不是所有侦查活动。侦查包括专门调查工作和所采取的强制措施。引导侦查取证的重点是专门调查工作中的收集证据工作。公诉人员的优势在于其对证据标准的把握以及审查和运用证据的能力。而侦查人员的优势是侦查谋略、侦查技术和技能。因此,引导侦查取证的重点是按照公诉的要求引导侦查人员收集和保全证据,这是引导侦查的第一要务。其次才是帮助自侦部门确定侦查方向、监督其侦查活动的合法性。
3、引导侦查取证的介入时间
引导侦查取证的目的是为了出庭公诉工作的顺利完成,因此我们认为,引导侦查工作应当在案发公安机关或检察机关侦查部门进行侦查时,到提起公诉前为止。
4、引导侦查取证的介入方式
公诉引导自侦案件的侦查,其方式主要有两种:一是提前介入,即适时介入侦查活动,二是退回补充侦查,其中最主要的方式是提前介入。提前介入侦查的任务主要有三:一是通过提前了解案情,熟悉证据,为审查起诉作好准备;二是通过参与现场勘验,共同讨论案件,对侦查机关提出继续侦查和取证的建议;三是依法履行侦查监督职能,及时纠正侦查活动中的违法行为。而退回补充侦查的任务则主要是提出补充侦查提纲,监督自侦部门及时调查落实。介入方式的正确与否,关系到侦查部门与公诉部门的协调关系,因此形式应当灵活多样。
5、引导侦查取证的效果要求
(1) 初步证据原则
就是引导侦查机关获取初步的证据,或者说是主要的证据,那么检察机关的引导任务就结束。
(2) 针对取证原则
对于某一类案件的证据要求,或者说诉讼要求,检察机关是最清楚的,那么对哪些事实要取证,哪些事实不需要取证,检察机关有针对性的引导侦查机关进行取证。
(3) 完全证据原则
菏泽市物业管理办法
山东省菏泽市人民政府
菏泽市物业管理办法
政府令[2005] 第11号
《菏泽市物业管理办法》已经市政府第二十三次常务会议研究通过,现发布施行。
市长:
二○○五年十月九日
菏泽市物业管理办法
第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》),结合我市实际,制定本办法。第二条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 本办法适用于本市行政区域的物业管理活动。
第四条 市、县区人民政府房地产行政主管部门(以下简称房管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第五条 建设、规划、物价、公安、工商、环保、民政、市政、供电、邮政、通讯、广播电视等有关部门按照各自法定职责,协同做好物业管理的有关工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业管理费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,原则上一个完整的住宅小区为一个物业管理区域。第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县区房管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。业主在同一物业管理区域内每拥有一套100平方米及以下建筑面积的物业,即拥有一个投票权;单套物业建筑面积超过100平方米的,每超出100平方米,增加一个投票权。
第十一条 业主大会履行下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区内的全体业主具有约束力。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经过20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会(社区)。
业主委员会应当作好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的县区房管部门备案。菏泽开发区行政区域内选举产生的业主委员会向市房管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县区房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会(社区)相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会(社区)依法履行自治管理职责,支持居民委员会(社区)开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会(社区),并认真听取居民委员会(社区)的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条 按照房地产开发与物业管理相分离的原则,建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位未按前期物业管理规定选聘物业管理企业并签订前期物业服务合同、制定业主临时公约的,房管部门不予受理商品房预售申请。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县区房管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置不少于物业总建筑面积3‰的物业管理用房。住宅小区总建筑面积在1.7万平方米以下的,物业管理用房面积应不少于50平方米。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并取得相应物业管理企业资质。
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。任何单位或个人也不得占用、挪用、抵押、交换、买卖物业管理用房。
第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本办法第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当作好交接工作。
第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开的原则,以合理成本费用为基础,结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。
物业管理企业应实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费范围、收费标准等有关情况进行公示。
住宅小区的物业管理服务收费实行政府指导价,收费标准根据市制定的等级收费标准,由价格主管部门会同房管部门确定。写字楼、工业园(区)、商场(商埠)、宾馆(酒店)等物业服务收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方合同约定,并向价格、房管部门备案。价格主管部门应给予规范和指导。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条 市、县区价格主管部门和房管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。供应单位委托物业管理企业代收相关费用的,应签定代收代缴合同,并支付委托代办费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反《条例》和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第四十九条 房管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第五十条 物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第五十一条 业主、使用人使用房屋不得有下列行为:(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果,由其自负。
第五十二条 物业管理区域内禁止下列行为:(一)践踏、占用绿地;(二)损毁树木、园林;(三)占用通道等共用场地;(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;(五)发生超出规定标准的噪音;(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第五十三条 物业共有部分的维修责任,按下列规定承担:(一)毗连部分,由毗连部分的业主共同承担;(二)建筑物本体共用部分,由该建筑物所有业主共同承担;(三)物业管理区域内共用设施、设备、场地,由全体业主共同承担。
出租物业维修责任的承担,应当在租赁合同中约定。
第五十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第五十五条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损坏业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第五十六条 供水、供电、供气、供热、排污、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
新建小区的业主委员会应主动到供水、供电、供气、供热等单位,办理实行“一户一表”、抄表到户的相关手续,实行“一户一表”、抄表到户管理;供水、供电、供气、供热等单位对旧住宅小区应当进行“一户一表”、抄表到户改造。
第五十七条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业,并按照《菏泽市住宅室内装饰装修管理办法》规定的程序进行申报登记。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
新建住宅小区的专项维修资金按建筑面积每平方米20元的标准收取,业主在办理房屋权属登记时交纳,由房管部门设立专款账户代为管理;已出售但未建立专项维修资金的旧住宅小区,业主按建筑面积每年每平方米2元的标准交纳,由物业管理企业收取。专项维修资金的使用、管理、监督按国家有关规定执行。
第五十九条 利用物业共用部位、共用设施设备和商业用房进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第六十条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第六十一条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,依据《条例》第五十七条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
第六十二条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,依据《条例》第五十八条规定,由县级以上房管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十三条 不移交有关资料的,依据《条例》第五十九条规定,由县级以上房管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十四条 未取得资质证书从事物业管理的,依据《条例》第六十条规定,由县级以上房管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十五条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,依据《条例》第六十一条规定,由县级以上房管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十六条 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,依据《条例》第六十二条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十七条 挪用专项维修资金的,依据《条例》第六十三条规定,由县级以上房管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十八条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,依据《条例》第六十四条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十九条 未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的,依据《条例》第六十五条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第七十条 有下列行为之一的,依据《条例》第六十六条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第七十一条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法向人民法院起诉。
第七十二条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第七十三条 违反本办法规定,房管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第七章 附 则
第七十四条 本办法自颁布之日起施行。