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商品房合同中存在的9大不平等格式条款/吴 宇

时间:2024-07-08 22:36:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9713
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商品房合同中存在的9大不平等格式条款

吴 宇


针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为,笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评:
  
认购定金一去不返

  《××苑商品房认购书》规定:“认购方选择一次性付款的,应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动转为房款,逾期者则所缴认购定金不予退还。”
  
  点评:商品房买卖属于大宗消费,购房者通常需要有一个合理的“决定期”,以便购房者在深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务前提下,自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的,不适用定金罚则。

购房签约请先交钱

  上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定,“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。

  点评:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地,侵犯了购房者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,购房者应坚决抵制这样的条款。
因此,在签约之前,一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规;要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证“五证”是否齐全;务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料,特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研,不要在不知情的情况下贸然交付定金;对于显失公平的条款,要坚决要求对方修改,不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

单方设定解约权
  
  上海市××置业公司制定的《××认购书》规定:“如在上述期限内(签认购书十五日内),认购方未能缴付上述各期楼款,出售方除可将认购方所付之款项没收外,并有权将该物业另行出售,无需事前告知认购方。”
  点评:“没收”属强制性措施,是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体,一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。
  
免除责任巧设计

  上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定:“在未签署正式预售契约前,若因出售方原因致使该物业不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
  
  点评:按法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时,不仅不受任何惩罚,就连利息和损失也得由购房者承担,是违法、无效条款。
  
  模糊标的好圈钱

  上海浦东××房地产公司在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房,而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款,并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
  点评:如果开发商交付的是精装修房,就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供,装修标准应与开发商商定,不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式,实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
  
  违约责任不对等

  上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定:甲方须于××年×月×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。
  
  点评:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,实质上是加重购房者责任,减轻经营者责任,违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
  
  面积误差设陷阱

  松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定:“面积误差时,买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
 
  点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
  
  一房二卖搞欺诈

林木种子包装和标签管理办法

国家林业局


林木种子包装和标签管理办法
 


国家林业局国有林场和林木种苗工作总站

2002-08-19

  
  第一章 总 则
  第一条 为了加强林木种子包装和标签管理,规范林木种子包装和标签的制作、标注和使用行为,保护种子生产者、经营者和使用者的合法权益,根据《中华人民共和国种子法》的有关规定,制定本办法。
  第二条 在中华人民共和国境内销售的林木种子包装和标签的制作、标注、使用和管理适用本办法。
  本办法所称林木种子,是指林木的种植材料或者繁殖材料,包括籽粒、果实和根、茎、苗、芽、叶等。
  第三条 本办法所称的标签是指固定在林木种子包装物内外的特定图案及文字说明;销售的林木种子应当附有标签。
  对于不能包装的林木种子,标签是指林木种子经营者在销售种子时提供的特定图案及文字说明。
  第四条 各级林业行政主管部门或其委托的林木种苗管理机构负责本辖区内林木种子包装和标签的制作、标注和使用的监督管理工作。
  
  第二章 林木种子包装
  第五条 有性繁殖的林木籽粒、果实应当包装后销售。
  下列林木种子可以不经包装进行销售:
  (一)苗木;
  (二)无性繁殖的器官和组织,包括根、茎、枝、叶、芽等;
  (三)其它不宜包装的林木种子。
  第六条 包装材料应当适宜林木种子的生理特性,坚固、耐用、清洁,无病虫害。
包装应当便于贮藏、搬运、堆放、清点以及取样。
第七条 大包装或者进口的林木种子可以分装;实行分装单位应当对种子质量负责。
  第八条 林木种子包装应当符合有关国家标准、行业标准或者地方标准。
  
  第三章 林木种子标签内容
  第九条 标签内容应当与实际相符。标签内容包括:林木种子类别、树种或品种名称、产地、质量指标、植物检疫证书编号、净含量(数量)、种子生产许可证或经营许可证编号、生产日期、生产者或经营者名称、地址。
  (一)林木种子类别分为普通种和良种。
  (二)树种名称为植物分类学的种。
  品种名称应当符合《中华人民共和国植物新品种保护条例》及其实施细则的规定,属于授权品种或审定通过的良种,应当使用批准的名称。
  (三)产地是指林木种子繁育所在地,应当标注到县。
  进口林木种子的产地,按《中华人民共和国海关关于进口货物原产地的暂行规定》标注。
  (四)质量指标是指林木种子生产者或经营者承诺的质量指标,应当与销售的林木种子实际质量相符。
  种子质量指标按净度、发芽率、含水量、质量等级等标注。
  苗木质量指标按苗龄、苗高、地径、主根长、根幅、质量等级等标注。
  (五)净含量(数量)标注林木种子实际重量或苗木数量,以千克(kg)、克(g)、粒或株、根、条表示。
  包装中含有多件小包装时除标明总数量外,还应当标明每一小包装的数量。
  (六)生产日期是指林木种子采收或苗木起苗的时间。生产日期的表示方法采用下列的示例:2001年9月8日标注为2001-09-08。
  (七)生产者、经营者名称和地址按林木种子生产、经营许可证注明的名称、地址标注。
第十条 除第九条标注的内容外,属于下列情况的,应当分别加注:
  (一)销售进口林木种子的,应当附有中文标签,加注进口商名称、林木种子进出口贸易许可证编号和进口林木种子审批文号。
  (二)销售转基因林木种子的,要用明显文字标注"转基因"字样,并附有提示安全使用控制措施的文字说明。
  (三)属于主要林木商品种子的,应当加注林木种子生产许可证编号。经林木品种审定委员会审(认)定通过的林木良种应当加注品种审(认)定编号。
  (四)国家标准、行业标准或地方标准有其它质量指标要求的,应当按要求加注。
  (五)分装的林木种子应当加注分装单位和分装日期。

  第四章 林木种子标签制作和使用
  第十一条 林木种子标签的制作材料应当有足够的强度和防腐性。
  第十二条 标签标注文字应当使用规范的中文。
  第十三条 标签印刷要清晰,可直接印制在包装物表面,也可制成印刷品固定在包装物外或放在包装物内。
  可以不经包装进行销售的林木种子,标签应当制成印刷品在销售时提供给林木种子购买者。
  第十四条 林木种子标签分绿色、白色两种。林木良种种子使用绿色标签,普通林木种子使用白色标签。
  第十五条 林木种子标签的规格、式样、材质由各省、自治区、直辖市林业行政主管部门根据本办法制定。

  第五章 附 则
  第十六条 本办法自发布之日起施行。


福建省建设工程项目施工招标投标管理办法

福建省人民政府


福建省建设工程项目施工招标投标管理办法


 (1994年4月13日 省人民政府令第16号发布)



第一章 总则





  第一条 为加强建设工程项目施工招标投标的管理,维护建筑市场秩序,实现公正、公平竞争,确保建设工程质量和提高投资效益,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。


  第二条 在本省行政区域内,投资100万元以上或建筑面积2000平方米以上的新建、改建、扩建和技术改造建设工程项目的施工,均按本办法实行招标投标。


  第三条 本办法所称建设工程项目施工是指包括基础、土建、水电、消防及其他设备安装、装饰等全部工程的建筑安装活动。


  第四条 省建设行政主管部门负责指导、监督大型建设项目和省重点工程的施工招投标活动,审批咨询、监理等单位代理施工招标投标业务的资格。
  地(市)建设行政主管部门负责指导、监督本行政区域内的中型建设项目和政府所在地建设项目的施工招标投标活动。
  县(市)建设行政主管部门负责指导、监督本行政区域内的小型建设项目和民用建筑工程的施工招标投标活动。


  第五条 建设工程项目施工招、投标活动,应当经公证机关依法公证。

第二章 招标





  第六条 符合本办法第七条至第九条规定条件的单位,经省建设行政主管部门核准,取得《建设工程施工招标资质证书》,并到工商行政管理部门登记注册后,可以承担大、中、小型建设工程项目施工招标工作:
  承担其他建设工程项目招标的单位,由省建设行政主管部门确定。


  第七条 承担民用建筑与公共建筑投资在5000万元以上的大型建设工程项目施工招、投标工作的,应当具备下列条件:
  (一)本专业高级技术职称的工程技术人员1人以上;
  (二)会计师和经济师各1人以上;
  (三)本专业中级技术职称的工程技术人员5人以上;
  (四)单位主要负责人具有承担完成两个以上大中型建设项目的设计或施工或从事工程概预算编制工作经历;


  第八条 承担民用建筑与公共建筑投资在3000至5000万元的中型建设工程项目施工招、投标工作的,应当具备下列条件:
  (一)本专业中级技术职称的工程技术人员4人以上;
  (二)会计师和经济师各1人以上;
  (三)单位主要负责人具有承担完成两个以上中小型建设项目的设计或施工或从事工程概预算编制工作经历;


  第九条 承担民用建筑与公共建筑投资在1000至3000万元的小型建设工程项目施工招、投标工作的,应当具备下列条件:
  (一)本专业中级技术职称的工程技术人员3人以上。
  (二)会计师或经济师1人以上;
  (三)单位主要负责人具有承担完成两个以上小型建设项目的设计或施工或从事工程概预算编制工作经历。


  第十条 建设工程项目施工招标应当具备下列条件:
  (一)概算已经批准;
  (二)建设项目已正式列入国家、部门或地方的年度固定资产投资计划;
  (三)建设用地已获批准并领取《建设用地许可证》;
  (四)有能够满足施工需要的施工图纸及技术资料;
  (五)建设资金和主要建筑材料、设备的来源已经落实,并能满足合同工期进度的要求;
  (六)建设项目的工程建设许可证已经所在地规划部门批准,施工现场三通一平已经完成或将其列入施工招标范围。


  第十一条 施工招标可采用项目工程招标、单位工程招标、特殊专业工程招标等方法。但不得对单位工程的分部、分项工程进行肢解招标。


  第十二条 建设工程项目施工招标可采用下列方式:
  (一)公开招标。由招标单位通过报刊、广播、电视等方式发布招标公告;
  (二)邀请招标。由招标单位向有承担该项工程施工能力的三个以上企业发出招标邀请书,至少要有三个企业参加招标;
  (三)议标。对不宜公开招标的技术复杂,保密性强的特殊工程,应报县以上建设行政主管部门,经批准后,方可进行议标。


  第十三条 建设工程项目施工招标应当按照下列程序进行:
  (一)确定招标单位;
  (二)向建设行政主管部门提出招标申请,并经批准;
  (三)编制招标文件和标底;
  (四)发布招标公告或发出招标邀请书;
  (五)对投标单位进行资质审查,并将审查结果通知各申请投标单位;
  (六)向合格的投标单位分发招标文件及设计图纸、技术资料等;
  (七)组织投标单位踏勘现场,并对招标文件答疑。


  第十四条 招标文件的主要内容包括:
  (一)工程综合说明。包括工程名称、地址、招标项目、占地范围、建筑面积和技术要求、质量标准以及现场条件、招标方式、要求开工和竣工时间、对投标企业的资质等级要求等;
  (二)必要的设计图纸和技术资料;
  (三)工程量清单;
  (四)建设资金证明和工程款的支付方式;
  (五)钢材、木材、水泥等主要材料与设备的供应方式,加工定货情况和材料、设备价差的处理方法;
  (六)特殊工程的施工要求以及采用的技术规范;
  (七)投标书的编制要求;
  (八)投标、开标、评标、定标等活动的日程安排;
  (九)项目需要说明的事项。


  第十五条 招标文件发出后,招标单位不得擅自变更其内容或增加附加条件;确需要变更和补充的,报建设行政主管部门批准后,在投标截止日期七天前通知所有投标单位。


  第十六条 招标文件发出十天内,招标单位应当组织投标单位召开答疑会,并制作答疑纪要。答疑纪要应当以书面形式通知所有投标单位,并报建设行政主管部门备案。


  第十七条 发出招标文件至投标截止时间,小型工程不少于十五天,大中型工程不少于三十天。


  第十八条 不具备招标条件的建设单位,可以委托招标代理机构招标。招标代理机构可以收取招标代办费。
  委托监理的建设工程项目,并由监理单位代理招标的,按国家物价局和建设部联合颁发的工程建设监理收费标准办理。

第三章 标底





  第十九条 建设工程项目施工招标必须编制标底,一个工程只能确定一项标底。


  第二十条 符合下列条件的单位,经省建设行政主管部门审核批准,取得《工程造价咨询资质证书》,并向工商行政管理部门注册登记后,可以承担编制标底工作:
  (一)有固定的场所;
  (二)法定代表人或负责人具有中级技术职称以上的造价工程师;
  (三)注册资金10万人民币以上;
  (四)注册标底编制人员3人以上。


  第二十一条 建筑安装、市政、园林及仿古建筑的标底编制人员,必须持有省建设行政主管部门发给的《福建省工程建设概预算人员资格证书》。其他专业的标底编制人员,必须持有国务院有关部门颁发的专业工程概预算人员资格证书。


  第二十二条 标底的编审以发包工程的设计图纸及有关资料、招标文件、招标交底纪要为依据。参照国家规定的技术、经济标准定额及规范,本省现行预算定额、取费标准、地区单位估价表、价格指数和政策性调整文件。


  第二十三条 标底的主要内容包括工程量、工程价格和主要材料的实际用量,并附有工程量计算书及工程预算书。


  第二十四条 标底价格由成本、利润、税金组成。
  前款所指成本包括人工费、材料费、机械台班费、施工不可预见费、包干费和措施费等。


  第二十五条 标底编制后,报建设行政主管部门审核确定,或者由建设行政主管部门委托银行或有资格的单位审核。
  经审核确定后的标底,应当密封保存,不得泄漏。

第四章 投标





  第二十六条 投标单位应向招标单位提供以下材料:
  (一)企业法人营业执照、资质等级证书和营业管理手册;
  (二)企业简历;
  (三)自有资金情况;
  (四)全员职工人数,包括技术人员、技术工人数量及平均技术等级等,企业自有主要施工机械设备一览表;
  (五)近三年承建的主要工程及其质量情况;
  (六)现有主要施工任务,包括在建和尚未开工工程一览表;
  (七)省外施工企业还须出示经福建省建设行政主管部门或授权机构批准的进闽参加投标的有关手续。


  第二十七条 投标单位领取招标文件时,应向招标单位交纳不超过1000元人民币的投标保证金。并按规定时间、地点参加踏勘现场和招标答疑会。


  第二十八条 投标单位应按招标文件、招标交底纪要的要求,编制投标书。投标书应包括下列内容:
  (一)综合说明;
  (二)投标价格和钢材、木材、水泥等主要材料用量;
  (三)施工方案和采用的主要施工机械;
  (四)保证工程质量、进度、施工安全的主要技术组织措施;
  (五)计划开工、竣工日期,工程总进度;
  (六)单位和法定代表人或法定代表人委托的代理人印鉴。


  第二十九条 投标单位应在规定的日期内将投标书密封送达招标单位。如发现投标书有误,需在投标截止日前用正式函件更正,否则以原投标书为准。
  招标文件中所列工程量有误差时,应当允许中标价格作相应调整。


  第三十条 投标单位可以提出修改设计和采用新材料、新工艺等建议方案,并与投标书同时密封寄送招标单位,供招标单位参考。

第五章 开标、评标、定标





  第三十一条 开标、评标、定标活动,在建设行政主管部门监督下,由招标单位主持进行。


  第三十二条 招标单位应当邀请有关部门参加开标会议,在开标时当众宣布评标、定标办法,启封投标书及补充函件,公布投标书的内容和标底。
  评标、定标办法、投标书及补充函件、标底,经当众宣布后,不得更改。


  第三十三条 有下列情况之一的,投标书宣布作废:
  (一)标函未密封的;
  (二)投标书内容不全或字迹模糊,辨认不清的;
  (三)逾期送达投标书的;
  (四)投标单位未参加开标会议。
  (五)投标书未说明采取特殊有效措施,并超过许可幅度的。
  前款所称许可幅度,是指小型建设工程项目和一般民用建筑工程项目的投标价格与标底价格相差超过正负3%的,中型建设工程项目的投标价格与标底价格相差超过正负4%的,大型建设工程项目的报标价格与标底价格相差超过正负5%的。


  第三十四条 评标工作小组成员由建设单位或代理招标单位、建设单位上级主管部门、标底编制与审定单位、设计单位、资金提供单位等组成。评标工作小组成员中应有工程师、经济师和会计师参加,特殊建设工程项目和大中型建设工程项目应有高级工程师、高级经济师和高级会计师参加。
  评标工作小组组长由建设单位法定代表人或其委托的代理人担任,组员人数为6人以上,其中建设单位的组员人数不得超过组员总人数的三分之一。


  第三十五条 评标、定标应当对投标单位的投标价格、建设工期、主要材料用量、施工方案、质量业绩、企业信誉等进行综合评价,择优确定中标单位。


  第三十六条 确定中标单位后,招标单位应于确定中标之日起五日内向中标单位发出中标通知书,并同时抄送建设行政主管部门和各未中标单位。未中标单位应在接到中标通知书之日起十日内,向招标单位退还招标文件及有关资料,领取股标保证金。


  第三十七条 中标单位应当在接到中标通知书之日起十日内,与建设单位签订工程建设承发包合同。

第六章 罚则





  第三十八条 由于招标单位的原因造成中止招标或招标失败的,招标单位应双倍返还投标保证金。


  第三十九条 未经批准,擅自进行议标的,由县级以上建设行政主管部门责令其中止议标,并给予通报批评;工程已开工的,处以议标价的1%至3%罚款。


  第四十条 招标或建设单位和编制或审核标底单位泄露标底,影响招标投标工作正常进行的,由县级以上建设行政主管部门处以责任单位2--5万元、直接责任人员1--2万元的罚款,并取消直接责任人员的编制标底资格;情节严重的,依法追究直接责任人员的法律责任。


  第四十一条 投标单位不如实填写投标申请书、虚报企业资质等级的,尚未中标的,取消其投标资格;已中标的,由建设行政主管部门取消其中标资格,并处以2--5万元罚款。情节严重的,取消其6个月的投标资格。


  第四十二条 投标单位用非法手段索取标底信息而中标的,由县级以上建设行政主管部门取消其中标资格;工程已开工的,处以中标价的3%罚款。


  第四十三条 投标单位串通作弊、哄抬标价的,由县级以上建设行政主管部门取消其投标资格,并处以哄抬标价额的1%至3%罚款;已中标的,取消中标资格。情节严重的,取消其6个月投标资格。


  第四十四条 在招标投标中发生纠纷的,招、投标双方可自行协商解决或由建设行政主管部门进行调解;也可依法通过诉讼程序解决。


  第四十五条 建设行政主管部门的工作人员以权谋私、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


  第四十六条 当事人对建设行政主管部门的处罚决定不服的,可以依法申请复议或向人民法院起诉;逾期不申请复议或不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则




  第四十七条 本办法所称招标交底纪要,是指在招标文件发现后至开标前,招标单位与所有投标单位达成的书面协议。


  第四十八条 涉外工程的施工招标投标按照本办法规定执行。


  第四十九条 本办法由福建省人民政府法制局负责解释。


  第五十条 本办法自发布之日起施行。